Quy định thủ tục và điệu kiện để được cấp sổ đổ mới nhất

Luật Sư: Lê Minh Công

09:31 - 10/12/2019

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành và được nhân dân ta biết đến với cái tên thân thuộc hơn chính là “Sổ đỏ”. Do đặc điểm trong quy định của pháp luật từ trước đến nay luôn tuân thủ nguyên tắc xuyên suốt là đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng đại diện chủ sở hữu tối cao lại thuộc về Nhà nước. Vì vậy, người dân chỉ có quyền năng chiếm hữu và sử dụng mà không có quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trải qua những năm tháng lịch sử đấu tranh giành nước và giữ nước mà quyền sở hữu của một mảnh đất liên tục thay đổi về mặt đối tượng. Chính vì vậy, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những yêu cầu cấp thiết cho cả người dân và Nhà nước ta. Vậy quy định về cấp Sổ đỏ, điều kiện được cấp Sổ đỏ và thủ tục để được cấp Sổ đỏ, luật cấp sổ đỏ mới nhất năm 2020 như thế nào? Chúng tôi – Đội ngũ chuyên viên luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

  • Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của luật đất đai năm của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

  • Nghị định số 01/2017/NĐ – CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Nội dung tư vấn

1. Quy định mới về cấp sổ đỏ mới nhất

Pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đều quy định về cấp sổ đỏ là một trong những chứng thư pháp lý nhằm xác định ai có quyền sử dụng mảnh đất ấy. Tuy nhiên, điều đặc biệt ở đây thì quyền tài sản của người sử dụng đất chỉ dừng lại ở hai quyền năng dân sự là quyền chiếm hữu và quyền sử dụng mà không có quyền định đoạt mảnh đất ấy.

Những quy định mới về cấp sổ đỏ năm 2020

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì quy định về cấp sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. 

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa pháp lý quan trọng trong việc xác định chủ thể có quyền đối với một mảnh đất cụ thể nào đó. Có giá trị như một văn bản pháp lý có hiệu lực đối kháng với người thứ ba – tức là người thứ ba có nghĩa vụ biết và phải biết mảnh đất ấy có chủ sở hữu là ai. Ngoài ra, người có quyền sử dụng đất được cấp Sổ dỏ là một trong những căn cứ để giải quyết các tranh chấp trong các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất một cách đúng đắn và khách quan; góp phần đảm bảo trật tự xã hội và an sinh cho người dân.  

Theo quy định về luật làm sổ đỏ của Luật Đất đai năm 2013 thì người dân có quyền được cấp Sổ đỏ theo quy định của luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan nếu đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết.

2. Điều kiện được cấp Sổ đỏ/cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay được cấp Sổ đỏ) thì chủ đất đó phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện có liên quan theo quy định của pháp luật về vấn đề này. Theo đó, chủ đất có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng những điều kiện để được cấp sổ đỏ như sau:

2.1. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ khi có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 01: Theo quy định về cấp sổ đỏ tại Khoản 1 của Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân mà đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

  • Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
  • Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Và hướng dẫn cụ thể được quy định tại Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP thì những giấy tờ được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Trường hợp 02: Đối tượng là hộ gia đình và các cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các giấy tờ kèm theo được quy định tại Khoản 1 Điều 100 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác hoặc kèm theo các loại giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất mà có chữ ký của các bên có liên quan. Tuy nhiên, đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện các thủ tục có liên quan nhằm chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và mảnh đất ấy không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 03: Đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình và các cá nhân được nhận quyền sử dụng đất theo một trong những quyết định sau: bản án, quyết định của Tòa án Nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được áp dụng và cho thi hành thì được cấp Sổ đỏ theo quy định.

Trường hợp 04: Đối tượng là hộ gia đình và các cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 07 năm 2014 (ngày luật này có hiệu lực thi hành) mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp Sổ đỏ theo quy định.

2.2. Điều kiện được cấp sổ đỏ khi không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 01: Đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình hoặc các cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 ( trước ngày luật này có hiệu lực thi hành) mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà muốn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ thì phải đáp ứng những điều kiện sau:

  • Có hộ khẩu thường trú ở địa phương và trực tiếp sản xuất – lao động thuộc các lĩnh vực (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối…);
  • Vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
  • Được chính quyền địa phương là Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định;
  • Xác định đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 02: Đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này muốn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ thì phải đáp ứng những điều kiện sau:

Đã được sử dụng đất ổn đinh từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật đất đai;

  • Được Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp;
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng tụ điểm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có nơi quy hoạch. 

3. Thủ tục để được cấp Sổ đỏ/Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1. Các bước cần thực hiện để được cấp Sổ đỏ/Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo hướng dẫn tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP thì thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện qua các bước cụ thể như sau:

Bước 01: Nộp 01 bản hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

  • Đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

  • Trường hợp địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ ở đó.

Bước 02: Tiếp nhận và xử lý

Sau khi hoàn tất các giấy tờ thủ tục cần có trong hồ sơ cho cơ quan tiếp nhận thì sẽ xảy ra những trường hợp sau:

  • Trường hợp trong hồ sơ của người sử dụng đất đầy đủ các giấy tờ thì: công chức tại Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và ghi Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ. Ghi đầy đủ vào Sổ tiếp nhận;

  • Trường hợp trong hồ sơ của người sử dụng đất không đầy đủ các giấy tờ thì công chức của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu với người sử dụng đất sẽ phải tiến hành bổ sung hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Hồ sơ đầy đủ thì sẽ tiến hành xử lý vấn đề cấp Sổ đỏ như sau: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành thông báo những khoản tiền phải nộp để được cấp Sổ đỏ và người có nhu cầu cấp Sổ đỏ phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế, lệ phí đầy đủ… theo quy định làm sổ đỏ của pháp luật.

Bước 03: Trả kết quả sau khi có yêu cầu cấp Sổ đỏ/Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ quan thực hiện việc cấp Sổ đỏ sẽ tiến hành trao Sổ đỏ cho người sử dụng đất sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ về lệ phí hoặc trả Sổ đỏ về Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi cư trú của bạn để gửi lại cho bạn

3.2. Thời hạn giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ/Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Khoản 40 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ – CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai thì thời hạn giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ là không quá 30 ngày.

Hy vọng bài viết trên hữu ích với bạn. Trân trọng!

 
Luật Sư: Lê Minh Công

Luật Sư: Lê Minh Công

Với bề dày kinh nghiệm hơn 15 năm trong ngành tư vấn pháp luật, Luật sư tranh tụng tại Tòa án, Ông Lê Minh Công đã dẫn dắt DFC trở thành một thương hiệu uy tín và chất lượng cho người dân và là một trong những công ty đi đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn luật qua tổng đài.