Quy định và điều kiện về chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư

Việt Nam đang trên đà phát triển kinh tế, đời sống xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng ra tăng nhưng diện tích đất để xây nhà ở thì không thể tự nhiên sinh ra. Để giải quyết vấn đề này Nhà nước đã có nhiều chính sách như cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt trường hợp phổ biến nhất là chuyển đất ao vườn chuyển sang đất ở.

Tuy nhiên để đảm bảo việc chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư này không thực hiện bừa bãi, gây ảnh hưởng đến quỹ đất nông nghiệp Nhà nước đã đưa ra nhiều quy định khắt khe, vậy đó là những quy định thế nào? Công ty Luật DFC chúng tôi xin giải đáp như sau:

Tìm hiểu thêm: Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Quy định về chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư

1. Quy định về chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư

Căn cứ pháp lý :

• Luật đất đai 2013

• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

• Thông tư 30/2014- BTNMT

• Nghị định 45/2014/NĐ-CP 

Đất vườn, ao: Đất vườn, ao có thể tồn tại chung một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn,ao có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu, nuôi tôm cá... Theo quy định tại khoản 1 điều 10 Luật Đất đai về các loại đất nông nghiệp không có thuật ngữ đất vườn ao. Nhưng đất vườn có thể hiểu là đất trồng cây lâu năm, đất ao được hiểu là diện tích mặt nước nuôi trồng thủy sản. Như vậy có thể suy ra đất vườn ao là đất nông nghiệp.

Đất ở: Đất ở hay còn gọi là “Đất thổ cư” là thuật ngữ dùng để chỉ loại đất phi nông nghiệp, loại đất được phép xây dựng nhà ở , các công trình xây dựng gắn liền với đất phục vụ đời sống. Hiện nay đất vườn ao có 2 trường hợp: Đối với đất nằm liền kề, chung thửa với đất ở đã được công nhận là đất thổ cư thì sẽ được công nhận là đất thổ cư; Đối với thửa nằm riêng lẻ thì không được nhiên được công nhận là đất thổ cư mà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Điều kiện để chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư

Như đã nói ở trên Đất vườn, ao thuộc loại đất nông nghiệp cần chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp ( đất ở) thì phải tuân thủ quy định tại: Khoản 1 Điều 57, quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép trong đó có trường hợp : “d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

• Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở thực hiện theo quy định tại điều 59 – Luật đất đai 2013, cụ thể :

• UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét phê duyệt  chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

• UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xem xét,phê duyệt yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. 

• Việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở phải có đủ 2 căn cứ:

• Kế hoặch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể kế hoạch này có thể lấy ở UBND xã

• Căn cứ mục đích chuyển đổi thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

3. Quy trình,thủ tục chuyển từ đất vườn ao sang đất ở 

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 69, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Quy trình cụ thể hóa quy định của điều luật này như sau :  

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Theo khoản 1, Điều 6 Thông tư 30/2014- BTNMT, hộ gia đình cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng vườn ao sang đất ở, mẫu đơn cấp tại sở tài nguyên môi trường 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ) bản gốc

Bước 2: Thủ tục chuyển đất ao vườn sang đất ở

• Người làm đơn có thể nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường ở UBND xã, đơn vị này có trách nhiệm chuyển lên Sở TNMT thuộc cấp huyện, xử lý yêu cầu và trả kết quả trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, ngày nghỉ, lễ tết.

• Thời hạn trả kết quả không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  -  xã hội khó khăn.

Bước 3: Hoàn thành nộp thuế, phí 

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn, ao tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong tồn tại gắn liền cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất muốn tách thửa ra để bán, tặng cho, thừa kế hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Cách tính giá đất phụ thuộc vào 3 yếu tố :

• Diện tích đất chuyển mục đích;

• Mục đích sử dụng đất;

• Giá đất tính thu tiền sử dụng.

Trên đây là quy định của luật đất đai về chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào về pháp luật quý khách vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn luật miễn phí 19006512 để được luật sư của DFC tư vấn.

LS. Lê Minh Công