Đã mua đất ruộng làm dự án, nhưng con trong hộ gia đình không đồng ý giao sổ đỏ – Doanh nghiệp xử lý thế nào?

 Dự án gặp vướng mắc vì thành viên hộ gia đình không đồng ý giao sổ

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, không ít doanh nghiệp gặp phải tình huống: đã ký hợp đồng mua đất ruộng từ năm 2018, đã được người dân bàn giao mặt bằng để san lấp, nhưng đến nay vẫn chưa thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vì một người con trong hộ gia đình không đồng ý giao sổ. Vậy hướng xử lý pháp lý nào cho doanh nghiệp trong tình huống này?

Vấn đề pháp lý: Quyền sử dụng đất đứng tên “hộ gia đình” và rủi ro cho doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 64 Luật Đất đai 2013 (nay là Luật Đất đai 2024), khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, thì việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên đủ điều kiện là đồng chủ sử dụng đất trong hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ.

Do đó, hợp đồng mua bán giữa công ty và một hoặc một vài thành viên hộ gia đình (dù đã bàn giao đất) vẫn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không có đủ chữ ký đồng thuận từ tất cả thành viên có quyền liên quan.

Hướng giải quyết cho doanh nghiệp: 3 bước cụ thể

1. Xác minh thành viên có quyền đối với thửa đất

• Doanh nghiệp cần đề nghị chính quyền địa phương (UBND xã/phường nơi có đất) xác nhận danh sách thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Kiểm tra xem người con không đồng ý hiện có tên trong sổ hộ khẩu và có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không.

2. Thương lượng và thỏa thuận lại với tất cả các thành viên

• Trường hợp người con không đồng ý vì lý do tài chính hoặc chia phần lợi ích, doanh nghiệp có thể tiến hành thương lượng, đàm phán để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên, từ đó thống nhất việc ký lại hợp đồng chuyển nhượng có đủ chữ ký của các đồng sở hữu.

3. Khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng hoặc yêu cầu buộc thực hiện nghĩa vụ bàn giao sổ

• Nếu đã xác định người không đồng ý không có quyền lợi hợp pháp trong thửa đất, doanh nghiệp có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu:

  • Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng.

  • Buộc hộ gia đình thực hiện việc bàn giao giấy chứng nhận để hoàn tất thủ tục sang tên.

• Đồng thời, doanh nghiệp cần xuất trình bằng chứng đã giao tiền, đã nhận đất và thực hiện san lấp mặt bằng, làm rõ thiện chí và sự thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Kết luận: Cẩn trọng khi mua đất đứng tên hộ gia đình

Việc mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án đòi hỏi doanh nghiệp phải kiểm tra kỹ tính pháp lý của quyền sử dụng đất, nhất là khi giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình. Nếu không đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu, hợp đồng có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Liên hệ với luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai

Nếu doanh nghiệp của bạn đang gặp tình huống tương tự, hãy liên hệ với luật sư chuyên về đất đai và bất động sản của chúng tôi theo số 0913.348.538 để được hỗ trợ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đúng pháp lý và đại diện làm việc với các bên liên quan.