Lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư, nhà, đất được hay không?

Đại dịch Covid-19 đã gây hậu quả vô cùng nặng nề đến cuộc sống người dân vì nên kinh tế suy yếu. Nhưng để đảm bảo sự an toàn tuyệt đối cho người dân, chính phủ đã ban hành Chỉ thị 16 nhằm hạn chế sự đi lại của dân. Trong tuần vừa qua Luật sư DFC có nhận được một câu hỏi liên quan đến vấn đề Lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư, nhà, đất được hay không. Cụ thể như sau:

“Tôi có đặt cọc 400 trăm triệu mua nhà thời hạn 30 ngày. Vì Chỉ thị 16 đến hạn không công chứng được, nay tôi không muốn mua nữa, bên bán không đồng ý trả cọc thì ra Tòa án tôi có bị mất cọc không?”

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật sư DFC, về nội dung này Luật sư DFC xin được giải đáp như sau:

Xem thêm: Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là gì? Luật quy định như thế nào?

Lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư, nhà, đất được hay không- TỔNG ĐÀI TƯ VẤN MIỄN PHÍ: 1900.6512

1. Lấy lại tiền đặt cọc - Chỉ thị 16 có được coi là sự kiện bất khả kháng không?

Để xác định một sự kiện là sự kiện bất khả kháng cần phải có đủ 3 yếu tố: 

- Xảy ra một cách khách quan;

- Không thể lường trước được;

- Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Ngày 29/01/2020, tại Quyết định 219/QĐ-BYT, Bộ Y tế đã bổ sung bệnh viêm đường hô hấp cấp do n-CoV gây ra vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A (gồm những bệnh truyền nhiễm đặc biệt nguy hiểm, có khả năng lây truyền rất nhanh, phát tán rộng và tỷ lệ tử vong cao hoặc chưa rõ tác nhân gây bệnh). Theo tình hình hiện nay, dịch bệnh Covid-19 có mức độ lây lan nhanh, thuộc trường hợp khẩn cấp toàn cầu. Trong tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp hiện tại thì ban hành Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 31/3/2020 về thực hiện cấp bách các biện pháp phòng, chống dịch yêu cầu người dân, các cơ quan tổ chức tránh tiếp xúc, tụ tập và ra ngoài trong vòng 15 ngày trừ trừ các trường hợp thật sự cần thiết. 

Như vậy, việc tuân theo chỉ thị số 16 được coi là đáp ứng quy định về yếu tố khách quan và không thể lường trước. Từ đó khả năng dẫn đến yếu tố thứ ba là “ Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”: Hiện nay nếu ở địa phương của Quý Khách hàng và nơi có Đất hiện đang áp dụng chỉ thị số 16/CT-TTg dẫn đến không thể ra ngoài nếu không thuộc các trường hợp cấp thiết: (Mua lương thực, thực phẩm, dược phẩm và hàng hóa, dịch vụ thiết yếu khác; Các trường hợp khẩn cấp như: cấp cứu, khám chữa bệnh; thiên tai, hỏa hoạn,… Làm việc tại các cơ quan, đơn vị nhà nước, lực lượng vũ trang, cơ quan ngoại giao và tại các cơ sở nêu tại mục 2 chỉ thị số 16) và các cơ sở kinh doanh dịch vụ Công chứng được phép hoạt động nhưng phải phục vụ cho mục đích liên quan đến hoạt động ngân hàng và bổ trợ doanh nghiệp. Vì vậy, có thể xác định các bên không thể tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng theo chỉ thị số 16 được coi là do sự kiện bất khả kháng.

Mặt khác, vì Quý Khách hàng chỉ nêu chung chung “vì áp dụng chỉ thị 16 nên không ra công chứng được”, nên chúng tôi giả định thêm trường hợp Bên bán hoặc bên mua ở vùng đang áp dụng Chỉ thị số 16 nhưng nơi có Bất động sản không áp dụng Chỉ thị số 16 (vì thẩm quyền công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là Văn phòng/Phòng Công chứng trong địa bàn tỉnh nơi có đất) thì chưa được coi là sự kiện bất khả kháng. Bởi Bên bán/Bên mua vẫn có thể di chuyển đến địa phương nơi có đất, thực hiện đúng biện pháp cách ly (14/21 ngày), hết thời hạn cách ly các bên sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng/Phòng công chứng được, không đáp ứng điều kiện thứ 3 “Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” để được coi là bất khả kháng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, dịch Covid 19 có thể được coi là “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. 

Căn cứ quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2014 thì khái niệm “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” có nhiều điểm giống với sự kiện bất khả kháng. Đó là đều yêu cầu phải là sự kiện khách quan, các bên không thể lường trước tại thời điểm ký kết hợp đồng, bên bị ảnh hưởng phải áp dụng mọi biện pháp cần thiết,… Sự khác nhau cơ bản giữa hai vấn đề này là nếu tại sự kiện bất khả kháng, bên bị ảnh hưởng phải chứng minh rằng mình “không thể khắc phục” được; còn đối với khái niệm “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì bên bị ảnh hưởng vẫn có thể khắc phục được, tức là vẫn có thể thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên. Khi địa phương nơi của bên Bán/bên Mua đang áp dụng Chỉ thị số 16 thì nếu hợp đồng đã ký trước đó tiếp tục thực hiện sẽ gây thiệt hại cho một bên, cụ thể như đã nêu ở trên, một bên sẽ phải tốn kém chi phí để sang địa phương có đất, chi phí để thực hiện cách ly. 

>> Hướng dẫn viết mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng đại lý

2. Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và xử lý số tiền đặt cọc

Tư vấn miễn phí: 1900.6512

Khi tuân theo Chỉ thị số 16 thuộc trường hợp Sự kiện bất khả kháng:

• Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, Các bên tham gia quan hệ dân sự có quyền tự do cam kết, thoả thuận phù hợp với pháp luật trong việc xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Mọi cam kết và thỏa thuận hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, nếu trong Hợp đồng quy định về điều kiện chấm dứt hợp đồng do Sự kiện bất khả kháng, một có quyền yêu cầu bên còn lại nhằm chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và xử lý số tiền cọc theo thỏa thuận đã ký kết. 
• Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.Vì vậy, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên bị ảnh hưởng được miễn trách nhiệm với bên kia. Do vậy, trong trường hợp này, nếu Quý Khách hàng đơn phương yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc là trái pháp luật, và sẽ phải mất số tiền đặt cọc cho bên bán. Tuy nhiên, trong tình huống này, Quý Khách hàng có thể viện dẫn sự kiện bất khả kháng để đàm phán chấm dứt Hợp đồng vì cho rằng có thể kéo dài, không cần thiết, không có lợi đồng thời có thể sẽ phải đàm phán thêm điều khoản bồi thường để được giải phóng nhanh chóng khỏi hợp đồng. 

Khi tuân theo Chỉ thị số 16 thuộc trường hợp Hoàn cảnh thay đổi cơ bản:

“Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.”

Sự phân tích ở trên cho thấy sự kiện Covid-19 không thể coi là Sự kiện Bất khả kháng để miễn trừ nghĩa vụ trong một số trường hợp nên có thể áp dụng được “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” trong trường hợp này. Như giả định ở trên, nếu Bên bán là bên vẫn có thể thực hiện hợp đồng nhưng khi thực hiện Hợp đồng dẫn đến lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Vì vậy, ngay cả trong trường hợp này, vẫn không phải là căn cứ để Quý Khách hàng (bên Mua) chấm dứt Hợp đồng đặt cọc. 

Và trong trường hợp các bên không thể đàm phán lại Hợp đồng trong thời hạn hợp lý, thì có quyền yêu cầu Tòa án Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định (phù hợp với mong muốn của Quý Khách hàng). Tuy nhiên, cơ sở để Tòa án đưa ra hướng giải quyết là sửa đổi hay chấm dứt hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi là phải dựa trên việc xác định mức độ thiệt hại và chi phí ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong hợp đồng.

Trên đây là tư vấn của Công ty Luật DFC áp dụng đối với câu hỏi Lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư, nhà, đất được hay không? của Qúy Khách hàng. Để được tư vấn cụ thể và chi tiết nhất, quý khách vui lòng liên hệ tổng đài 19006512 . Trân trọng!

Bài viết liên quan:

Chấm dứt hợp đồng trái pháp luật - Xử lý thế nào?

Bên thuê hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có sao không?

Tư vấn thủ tục chấm dứt hợp đồng không xác định thời hạn