LUẬT SƯ
TƯ VẤN TRANH TỤNG
0913348538 0913348538 Trong bối cảnh dịch Covid – 19 đang lan rộng và gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn xã hội. Một trong những đối tượng bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đó là những người có hoạt động kinh doanh, đặc biệt là thuê nhà, thuê mặt bằng để tiến hành hoạt động kinh doanh. Trong khi tiền thuê nhà vẫn phải trả đủ mà lại không thể mở cửa để buôn bán, hoặc có mở cửa nhưng doanh số bị suy giảm nghiêm trọng dẫn đến việc nhiều người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Thế nhưng hệ quả của việc đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà trước thoài hạn như nào? Có bị phạt không và mức phạt là bao nhiêu? Mời bạn đọc cùng tham khảo phần giải đáp dưới đây của Công ty luật DFC.
Bên thuê hủy hợp đồng thuê nhà có sao không?
Để trả lời được nội dung câu hỏi Bên thuê có đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có sao không? Thì trước tiên cần phải xem xét nội dung hợp đồng thuê, chiếu theo điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng (nếu có). Nếu hai bên đã có nội dung thỏa thuận riêng về các trường hợp đương nhiên được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thì chiếu theo nội dung của điều khoản để thực hiện. Ngoài ra, trên hợp đồng thuê nhà không quy định điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có thể căn cứ theo quy định pháp luật để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
>> Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là gì? Luật quy định như thế nào?
Chiếu theo quy định pháp luật, theo khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê Bất động sản ( có thể là nhà ở, văn phòng, đất canh tác...) khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
Thứ nhất, bên thuê không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
Về nguyên tắc, bên cho thuê phải có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài sản thuê của bên cho thuê, cụ thể đảm bảo về chất lượng tài sản thuê tương ứng với mục đích thuê. Do đó, khi có các hư hỏng khuyết tật của BĐS xảy ra thì bên cho thuê phải có nghĩa vụ sửa chữa những hư hỏng đó để đảm bảo an toàn cho bên thuê. Vì thế, nếu bên cho thuê không sửa chữa BĐS khi xảy ra hư hỏng, điều này không chỉ không đảm bảo việc khai thác công dụng của BĐS theo nhu cầu của bên thuê mà còn tiềm ẩn khả năng gây ra thiệt hại về tài sản, sức khỏe, con người cho bên thuê.
Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi của quy định trên, cần xác định tiêu chí một BĐS không bảo đảm an toàn để sử dụng. Về nguyên tắc, hợp đồng cần cân bằng lợi ích giữa các bên, nhưng trên thực tế, mỗi bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi và lựa chọn cách có lợi hơn cho mình. Nếu không có hướng dẫn để làm rõ sẽ dễ làm phát sinh tranh chấp giữa các bên khi xác định BĐS không đảm bảo an toàn để sử dụng.
Thứ hai, khi bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Quy định này có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của bên thuê (thường được xem là bên yếu thế khi tham gia vào quan hệ thuê BĐS), nhất là đối với bên thuê là các cá nhân vì thường họ không ký hợp đồng hoặc ký với điều khoản bất lợi là tiền thuê sẽ được điều chỉnh tăng theo quyết định của bên cho thuê. Tuy nhiên, thuật ngữ "bất hợp lý” cũng không được giải thích cụ thể.
Bên cạnh đó, Điều 15 Luật KDBĐS năm 2014 quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định pháp luật thì sẽ không phát sinh trách nhiệm phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại. Ngược lại, nếu trong hợp đồng đã quy định không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với các điều khoản đã giao kết, trái với quy định pháp luật thì bên thuê có thể phải chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật phải chịu khoản phạt vi phạm theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015:
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Như vậy, nguyên tắc phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận, việc thỏa thuận này đã được thể hiện trong hợp đồng do đó bạn chỉ phải thực hiện mức phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận thì có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Về việc phải chịu bồi thường thiệt hại, căn cứ theo quy định tại Điều 13 và Điều 360 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 13. Bồi thường thiệt hại
Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ".
Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.".
Như vậy, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, gây ra thiệt hại cho bên cho thuê, thì bên thuê sẽ phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại xảy ra do hệ quả của hành động này.
Trên đây là phần giải đáp của công ty Luật DFC về việc Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, với bài viết trên bạn đọc còn có câu hỏi hoặc thắc mắc chưa được giải đáp có thể liên hệ đến Tổng đài công ty Luật DFC 19006512 để được tư vấn miễn phí.
Bài viết liên quan:
Với bề dày kinh nghiệm hơn 15 năm trong ngành tư vấn pháp luật, Luật sư tranh tụng tại Tòa án, Ông Lê Minh Công đã dẫn dắt DFC trở thành một thương hiệu uy tín và chất lượng cho người dân và là một trong những công ty đi đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn luật qua tổng đài.
