Quy định và thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất đai

Pháp luật về đất đai cho phép nhiều chủ thể có quyền sử dụng đất cùng đứng tên trên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, được gọi chung là đồng sở hữu đất. Nhằm giúp bạn đọc cũng như Quý Khách hàng hiểu rõ hơn về quy định về đồng sở hữu đất đai hiện nay cũng như thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất, Chúng tôi – Đội ngũ Luật sư tư vấn Tổng đài trực tuyến 1900.6512 sẽ gửi đến bạn bài viết sau để nhằm làm rõ vấn đề này nhứ sau:

Những quy định về đồng sở hữu đất đai

1. Những quy định về đồng sở hữu đất đai

Căn cứ pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai năm 2013 của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Thông tư 23/2014/TT – BTNMT về về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Nội dung tư vấn

1. Đồng sở hữu đất đai là gì

    Quyền sở hữu đất đai theo nguyên tắc hiến định và hợp thức hóa trong nguyên tắc của pháp luật đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, với đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước. Hay nói cách khác, người dân chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng nhưng không có quyền định đoạt.

    Đồng sở hữu đất hay nói cách khác là nhiều chủ thể có quyền đối với một mảnh đất, nội dung này được ghi nhận và hợp thức hóa trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý chứng minh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

2. Những quy định về đồng sở hữu đất đai

Pháp luật Việt Nam về các nội dung liên quan đến quyền sở hữu đất đai chia thành nhiều trưởng hợp đồng sở hữu khác nhau. Trong đó, 02 nội dung chúng ta cần lưu ý là các trường hợp được đồng sở hữu đất và quy định liên quan đến việc tách thửa trong đồng sở hữu đất.

2.1. Các trường hợp đồng sở hữu đất theo quy định của pháp luật

* Trường hợp đồng sở hữu đất là vợ chồng

Quyền sử dụng đất được coi là một trong những hình thể của tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Trường hợp việc đồng sở hữu đất đai đó là tài sản chung của vợ và chồng thì theo nguyên tắc được ghi nhận tại Khoản 04 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì trong GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ thông tin của cả hai người. Chỉ trừ trong trường hợp hai bên thỏa thuận chỉ ghi tên một người hoặc có thỏa thuận khác liên quan.

* Trường hợp đồng sở hữu đất đai không phải là vợ chồng

Đối với trường hợp đồng sở hữu đất đai không phải là vợ chồng thì được xác định thuộc trường hợp nhiều người đứng chung tên trong GCNQSDĐ có quyền với mảnh đất đó. Theo nguyên tắc ghi nhận trong Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì thông tin của tất cả các đồng sở hữu phải được ghi nhận một cách đầy đủ và chi tiết, cấp cho mỗi đồng sở hữu đất 01 GCNQSDĐ. Trừ trường hợp các bên có văn bản thỏa thuận chỉ đề một người đứng tên và chỉ trao 01 GCNQSDĐ cho người đó.

2.2. Đất tách thửa được thì có được đứng chung trong đồng sở hữu đất đai hay không?

Thủ tục về tách thửa là thủ tục liên quan trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, nghĩa là từ một mảnh đất ban đầu được phân chia làm nhiều thửa khác nhau. Theo đó, nếu một thửa đất có nhiều chủ sử dụng  mà một trong các chủ sử dụng hoặc tất cả các đồng sử dụng muốn tách thửa thì xảy ra những trường hợp như sau:

- Trường hợp diện tích tối thiểu tách thửa đáp ứng: theo quy định, nếu một mảnh đất đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương thì các đồng sở hữu đất đai có nhu cầu tách thửa hoàn toàn lựa chọn việc tách thửa để hợp thức hóa quyền của cá nhân mình;

Chẳng hạn, theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội thì diện tích tối thiểu công nhận quyền sử dụng đất đáp ứng đó là 30m². Do đó, nếu mảnh đất có diện tích lớn hơn 60m², có 02 chủ sử dụng, quyền của các chủ sử dụng tương đương nhau thì hoàn toàn có đủ điều kiện tách thửa tại Hà Nội.

• Trường hợp diện tích tối thiểu tách thửa không đáp ứng: một mảnh đất không đáp ứng điều kiện để tách thửa, cụ thể là diện tích tối thiểu không đủ thì không thể tách thửa theo quy định của pháp luật thì không thể tách thửa theo quy định. Do đó, các đồng sở hữu cần đứng tên chung trong GCNQSDĐ.                      

3. Thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất

Với thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất đai theo quy định được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP và cụ thể tại Thông tư 24/2014/TT – BTNMT về hướng dẫn thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất thì cần thực hiện theo các bước sau:

- Bước 01: Lập hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai, bao gồm các giấy tờ cụ thể sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/Đk;

Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó (bản gốc);

- Bước 02: Trong thời hạn của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai sẽ cần thực hiện việc thẩm tra và xác minh hồ sơ.

- Bước 03: Tiến hành cấp GCNQSDĐ cho người có quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Tổng đài 1900.6512 về nội dung quy định của pháp luật về đồng sở hữu đất đai hiện nay. Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc câu hỏi liên quan, Quý Khách vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn luật đât đai 19006512 để nhận được sự tư vấn và đầy đủ nhất!