ĐẤT THỪA KẾ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ CÓ CHIA ĐƯỢC KHÔNG? GIẢI ĐÁP CHI TIẾT THEO QUY ĐỊNH MỚI 2025

I. Đất thừa kế chưa có sổ đỏ có chia được không?

 CÓ – nhưng phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, việc chia thừa kế không phụ thuộc tuyệt đối vào việc đã có sổ đỏ hay chưa, mà phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc sử dụng đất
• Quá trình sử dụng đất
• Người để lại đất có quyền sử dụng hợp pháp đối với di sản thừa kế không?

->  Vì vậy, đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể chia thừa kế, nếu chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của người đã mất.

II. Những trường hợp đất thừa kế chưa có sổ đỏ vẫn được chia

1. Đất sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp

Có một trong các giấy tờ sau:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất
• Giấy tờ kê khai nhà đất qua các thời kỳ
• Sổ mục kê, bản đồ 299
• Xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất
• Nhân chứng xác nhận sử dụng đất ổn định

➡ Trường hợp này, được chia thừa kế và có thể làm sổ đỏ sau khi chia.

2. Đất có giấy tờ viết tay, chưa sang tên

Ví dụ:

• Mua bán đất bằng giấy viết tay
• Nhận chuyển nhượng trước đây nhưng chưa làm sổ

➡ Vẫn được xác định là di sản thừa kế, nếu giao dịch không bị tuyên vô hiệu.

3. Đất thừa kế theo di chúc nhưng chưa làm sổ đỏ

• Di chúc hợp pháp
• Đất thuộc quyền sử dụng của người lập di chúc

➡ Người thừa kế được chia theo di chúc, sau đó làm thủ tục cấp sổ đỏ.

III. Trường hợp đất thừa kế chưa có sổ đỏ KHÔNG chia được

• Không có tài liệu chứng minh được nguồn gốc đất hợp pháp;
• Đất đang bị Nhà nước quản lý, lấn chiếm
• Đất đang có tranh chấp nhưng chưa được giải quyết
• Đất sử dụng trái phép, vi phạm quy hoạch nghiêm trọng

➡ Những trường hợp này, Tòa án có thể không chấp nhận chia thừa kế cho đến khi làm rõ quyền sử dụng đất.

IV. Đất thừa kế chưa có sổ đỏ chia theo di chúc hay theo pháp luật?

1. Có di chúc hợp pháp

➡ Chia theo nội dung di chúc, kể cả khi chưa có sổ đỏ.

2. Không có di chúc

➡ Chia theo pháp luật, theo hàng thừa kế:

• Hàng thứ nhất: vợ/chồng, cha mẹ, con
• Hàng thứ hai, thứ ba nếu không còn hàng trước

-> Nguyên tắc: những người cùng hàng thừa kế được chia đều, trừ thỏa thuận khác.

V.Thủ tục chia đất thừa kế chưa có sổ đỏ (2025)

Bước 1: Xác định di sản thừa kế

• Thu thập giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
• Xác định người để lại di sản có quyền sử dụng đất

Bước 2: Thỏa thuận chia thừa kế

• Lập văn bản thỏa thuận chia thừa kế (công chứng)

Bước 3: Trường hợp có tranh chấp

• Hòa giải tại UBND xã
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Bước 4: Làm thủ tục cấp sổ đỏ

• Sau khi chia xong
• Hoặc sau khi có bản án/quyết định của Tòa án

VI.Có bắt buộc phải làm sổ đỏ trước khi chia thừa kế không?

➡ KHÔNG bắt buộc. Người dân có thể: hoàn tất thủ tục chia thừa kế, sau đó thực hiện cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận) mới. Tuy nhiên, sau khi đã có quyền sử dụng đất chủ sử dụng mới nên thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận sớm, tránh tranh chấp sau này.

VII. Tranh chấp đất thừa kế chưa có sổ đỏ – có khởi kiện được không?

➡ CÓ.

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện
• Điều kiện bắt buộc: hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện.

VIII. Nếu bạn muốn được Luật sư tư vấn và đồng hành, vui lòng liên hệ:

Hotline: 0913.348.538

Email: luatsudfc@gmail.com

Trụ sở chính: LK1-7 khu dân cư Ngô Thì Nhậm, phường Hà Đông, TP. Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách mạng Tháng 8, phường Tân Sơn Nhất, TP. HCM