ĐẤT CHA MẸ ĐỂ LẠI CHƯA CHIA THỪA KẾ CÓ BÁN ĐƯỢC KHÔNG? GIẢI ĐÁP CHI TIẾT THEO QUY ĐỊNH MỚI 2025

I. Đất cha mẹ để lại chưa chia thừa kế có bán được không?

 VỀ NGUYÊN TẮC: KHÔNG ĐƯỢC BÁN.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi cha mẹ mất mà di sản thừa kế chưa được chia, thì:

• Quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế chung
• Những người thừa kế là đồng chủ sở hữu (đồng quyền sử dụng)

• Do đó, không một cá nhân nào được tự ý bán, chuyển nhượng, thế chấp phần đất này nếu chưa thực hiện thủ tục chia thừa kế hoặc chưa có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế.

II. Vì sao đất chưa chia thừa kế không được bán?

Theo Điều 213 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015:

• Tài sản thuộc sở hữu chung
• Việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu

• Đất cha mẹ để lại chưa chia thừa kế = tài sản chung của các đồng thừa kế. Trong trường hợp này nếu một người tự ý bán toàn bộ phần đất là di sản thừa kế sẽ xâm phạm quyền lợi của người khác.

III. Những trường hợp đất thừa kế CHƯA CHIA nhưng VẪN CÓ THỂ BÁN

1. Tất cả những người thừa kế đồng ý bán

• Có văn bản thỏa thuận của tất cả các đồng thừa kế
• Văn bản được công chứng hoặc chứng thực

➡ Trường hợp này, việc bán đất vẫn hợp pháp, dù chưa chia thừa kế bằng bản án.

2. Chỉ bán “phần quyền thừa kế” của một người

Một người thừa kế có thể:

• Chuyển nhượng phần quyền thừa kế của mình
• Nhưng không bán toàn bộ thửa đất

• Người mua chỉ trở thành đồng sở hữu, rất rủi ro và dễ phát sinh tranh chấp.

3. Có di chúc chỉ định một người hưởng toàn bộ đất

Tuy nhiên, trường hợp này sẽ tồn tại nhiều rủi ro hơn do cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Di chúc hợp pháp
• Không có người thừa kế bắt buộc
• Không có tranh chấp

➡ Người được chỉ định có quyền bán, dù chưa làm thủ tục sang tên (nhưng nên sang tên trước khi bán).

IV. Những trường hợp bán đất thừa kế chưa chia là TRÁI LUẬT

• Một người con tự ý bán đất cha mẹ để lại
• Bán đất khi chưa có sự đồng ý của các anh chị em
• Giả chữ ký các đồng thừa kế, để làm thủ tục mua bán
• Che giấu thông tin thừa kế khi bán
• Các giao dịch này có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu.

V. Hậu quả pháp lý khi bán đất thừa kế chưa chia

Theo Điều 123 và Điều 131 BLDS 2015:

• Hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
• Người bán có thể phải bồi thường thiệt hại
• Người mua mất tiền, mất đất
• Phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm

• Giao dịch này vẫn có thể thực hiện mặc dù chưa thực hiện việc chia thừa kế nhưng tồn tại nhiều rủi ro sau khi thực hiện.

VI. Muốn bán đất thừa kế hợp pháp cần làm gì?

Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận hoặc chia thừa kế

• Theo di chúc hoặc theo pháp luật
• Lập văn bản thỏa thuận chia thừa kế (công chứng)

Bước 2: Làm thủ tục sang tên (cấp sổ đỏ/ Giấy chứng nhận)

• Đứng tên từng người hoặc đồng sở hữu

Bước 3: Thực hiện giao dịch mua bán

• Ký hợp đồng công chứng
• Đăng ký biến động đất đai

VII. Tranh chấp phát sinh khi một người tự ý bán đất thừa kế – xử lý thế nào?

Những người thừa kế còn lại có quyền:

• Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu
• Yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật
• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp trái luật

• Tranh chấp quyền sử dụng đất thừa kế không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

VIII. Nếu bạn muốn được Luật sư tư vấn và đồng hành, vui lòng liên hệ:

Hotline: 0913.348.538

Email: luatsudfc@gmail.com

Trụ sở chính: LK1-7 khu dân cư Ngô Thì Nhậm, phường Hà Đông, TP. Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách mạng Tháng 8, phường Tân Sơn Nhất, TP. HCM