Luật đất đai năm 1998 sửa đổi bổ sung những gì?

Đất đai là lĩnh vực được pháp luật điều chỉnh có tính chất phức tạp bậc nhất trong các quan hệ pháp luật dân sự. Trải qua quá trình lịch sử lập quốc đến này, Nhà nước và Nhân dân ta đã trải qua quá trình đấu tranh giành nước và giữ nước vô cùng gian khổ. Đất đai là sở hữu toàn dân nhưng đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước. Để thể hiện tinh thần ấy, Nhà nước ta đã pháp điển hóa những quy phạm xã hội thành những văn bản luật. Năm 1993, Luật Đất đai ra đời đã thay thế cho Luật Đất đai năm 1987. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng có sự mâu thuẫn và chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 1993 với các văn bản luật khác mà điển hình là các pháp lệnh: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua năm 1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua năm 1996. Chính vì vậy, luật đât đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được ra đời cũng như thay thế cho các pháp lệnh kể trên. Vậy, luật đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 ra đời nhằm sửa đổi, bổ sung những gì? Chúng tôi – Đội ngũ Chuyên viên pháp lý trong lĩnh vực đất đai của Công ty Luật DFC xin gửi đến bạn bài viết sau đây:

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 1993 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nội dung tư vấn

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi năm 1998 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 1999. Đồng thời, thời điểm Luật này có hiệu lực sẽ thay thế cho các pháp lệnh sau:

• Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 10 năm 1994; 

• Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua ngày 27 tháng 8 năm 1996.

Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua năm 1998 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 sửa đổi, bổ sung những điều luật của Luật Đất đai năm 1993 sau:

1. Sửa đổi, bổ sung Điều 01 Luật Đất đai năm 1993

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Theo đó, nguyên tắc này là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng và áp dụng văn bản quy phạm luật về đất đai vẫn được giữ nguyên. Theo đó, Nhà nước ta tiến hành giao đất và cho thuê đất với những đối tượng sau:

• Nhà nước tiến hành giao đất cho những đối tượng sau: các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung ở đây là tổ chức); hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác trong Luật này gọi chung là người có quyền sử dụng đất;

• Nhà nước còn tiến hành cho thuê đất cho những đối tượng sau: cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất. Ngoài ra, nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.

2. Sửa đổi, bổ sung Điều 03 Luật Đất đai năm 1993

Nhà nước có nghĩa vụ bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất trong thời hạn giao đất, thuê đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao, được thuê theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có những quyền năng sau: (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác thì có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật trong thời hạn giao đất, cho thuê đất và sử dụng đúng mục đích đất được giao. 

3. Sửa đổi, bổ sung các Điều 19, Điều 20, Điều 22 Luật Đất đai năm 1993

3.1. Điều 19 quy định về căn cứ quyết định giao đất được sửa đổi, bổ sung như sau: 

• Kế học về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thông qua;

• Yêu cầu sử dụng đất đúng mục đích được ghi nhận trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật và trong thiết kế đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phê duyệt và thông qua hoặc trên cơ sở đơn xin giao đất, thuê đất.

3.2. Điều 20 quy định về thời hạn sử dụng đất được sửa đổi, bổ sung như sau:

• Nhà nước tiến hành giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước nhằm mục đích sử dụng ổn định lâu dài;

• Thời hạn giao đất với mục đích sử dụng lâu dài và ổn định nhằm mục đích trồng cây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm; dùng để trồng cây lâu năm là 50 năm. Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nêu trên mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước tiếp tục xét duyệt để tiếp tục sử dụng;

• Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân với mục đích làm nhà ở thì sử dụng lâu dài và chỉ thu hồi trong các trường hợp quy định tại các Điều 26 và Điều 27 của Luật đất đai năm 1993;

• Thời hạn giao đất với mục đích sử dụng ổn định và lâu dài đối với các loại đất khác do Chính phủ quy định;

• Thời hạn Nhà nước cho thuê đất với hộ gia đình, cơ quan, tổ chức, cá nhân được xác định theo dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt nhưng không quá 50 năm; đối với dự án cần thời hạn thuê dài hơn thì căn cứ vào quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ quyết định thời hạn cho thuê đối với từng dự án nhưng không vượt quá 70 năm.

3.3. Điều 22 quy định những trường hợp Nhà nước không thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất nhằm mục đích lao động và sản xuất mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó thì Uỷ ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng đất trong hạn mức đất được Nhà nước giao.

Lưu ý: Trường hợp nếu hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực, thì được tiếp tục sử dụng diện tích đất vượt hạn mức theo thời hạn bằng một phần hai thời hạn giao đất và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật; 

Trường hợp nếu sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất. Đối với diện tích đất vượt hạn mức có sau ngày Luật này có hiệu lực, thì người sử dụng đất đó phải thuê đất.

Đối tượng sử dụng đất là tổ chức sử dụng đất nhằm mục đích trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; sử dụng đất vào mục đích công cộng (xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác) theo quy định của Chính phủ;

Đối với cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao.

4. Bổ sung các Điều 22a, 22b, 22c Luật Đất đai năm 1993

4.1. Bổ sung Điều 22a như sau: 

• Nhà nước tiến hành giao đất và có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp: hộ gia đình, cá nhân nhằm sử dụng đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó; giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định.
•  Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại điểm d Khoản 1 Điều này phải bảo đảm các điều kiện sau: người sử dụng đất có dự án khả thi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thông qua; vấn đề sử dụng đất phải thực hiện theo đúng quy hoạch và người sử dụng đất đáp ứng những điều kiện về vốn và kỹ thuật.

        Lưu ý: tiền thu được có nguồn gốc từ việc giao đất và xây dựng công trình có được phải tiến hành hạch toán đầy đủ vào Ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật.

4.2. Bổ sung Điều 22b như sau:

    Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây: 

• Tổ chức kinh tế sử dụng đất nhằm mục đích để sản xuất và kinh doanh theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và phê duyệt. Trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) do Nhà nước giao trước ngày Luật này có hiệu lực thì không cần chuyển sang thuê đất; 

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với mục đích sản xuất, kinh doanh;

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với mục đích thuộc quỹ đất công ích 5% ở xã, phường, thị trấn; thời hạn thuê đất đối với các trường hợp cho thuê trước ngày Luật này có hiệu lực được thực hiện theo hợp đồng cho thuê đất; sau ngày Luật này có hiệu lực thì thời hạn thuê đất không quá 5 năm.

4.3. Bổ sung Điều 22c như sau:

    Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:

• Thực hiện các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư;

• Thực hiện dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

• Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở;

• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

5. Bổ sung các Điều 78a, 78b,78c, 78d, 78đ, 78e Luật Đất đai năm 1993

5.1. Bổ sung Điều 78a như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền quy định tại các điểm a, b Khoản 1 Điều này;
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền quy định tại các điểm a, b, c, d Khoản 2 Điều này;
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền quy định tại khoản 2 Điều này.

5.2. Bổ sung Điều 78b như sau:

• Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất mà không thực hiện việc thu tiền sử dụng đất có các quyền sử dụng đất theo mục đích được giao, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này;
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ.

5.3. Bổ sung Điều 78c như sau:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có những quyền sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó;

• Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó;

• Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

• Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.

5.4. Bổ sung Điều 78d như sau:

• Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền quy định tại các điểm a, b, c Khoản 1 Điều này;
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có các quyền được quy định ở điểm a, b, c, d Khoản 2 Điều này;
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền quy định tại khoản 2 Điều này.

5.5. Bổ sung Điều 78đ như sau: 

việc thực hiện các quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quy định tại các điều 78a, 78b, 78c và 78d của Luật này phải được làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

5.6. Bổ sung Điều 78e như sau: 

Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải chuyển sang thuê đất. Tổ chức này có các quyền quy định tại Điều 78c của Luật này.

Lưu ý: Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm.

    Hy vọng bài viết trên hữu ích với bạn. Trân trọng!