Tư vấn thuê mặt bằng nhà xưởng cho Doanh Nghiệp Hàn Quốc tại Bình Dương

Doanh nghiệp Hàn Quốc muốn thuê của Công ty Kho Vận (ở Khu CN thuộc Thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương) toàn bộ diện tích trên mái tôn là 25.600m²  và phần diện tích dưới đất nhà xưởng để thực hiện Dự án Lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời để sản xuất điện bán cho điện lực địa phương. Giá thuê 32.000USD/năm, thời hạn thuê 20 năm, sau mỗi 5 năm tăng thêm 5% . Hiện tại Nhà xưởng của bên cho thuê đang được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, trong khi tổng giá trị tài sản, thiết bị đầu tư vào dự án lên đến 3 triệu USD. Bên đi thuê lo ngại toàn bộ tài sản dự án có thể sẽ bị ngân hàng phát mại nếu bên cho thuê phá sản, không có tiền trả nợ ngân hàng. Bởi vậy họ đã đến luật sư DFC nhờ tư vấn, trợ giúp để thực hiện hợp đồng thuê an toàn, hiệu quả.

Trước yêu cầu của khách hàng về việc cần tư vấn trong thời gian rất ngắn, căn cứ thực tế của bên cho thuê; Luật sư DFC đưa ra các công việc thực hiện trước khi ký hợp động cũng như định hướng xây dựng nội dung hợp đồng thuê diện tích mái tôn như sau:

1. Công việc phải thực hiện trước khi ký hợp đồng thuê

Cung cấp hồ sơ

Hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất của bên cho thuê như: Giấy CNQSĐ, Hợp đồng thuê đất.

Hợp đồng thế chấp giữa bên cho thuê với Ngân hàng

Nghiên cứu, xem xét và làm rõ quyền được thuê của bên cho thuê

Hiện tại toàn bộ nhà xưởng của khách hàng đã được thế chấp tài Ngân hàng, nghĩa là việc sử dụng quản lý tài sản của bên cho thuê phải thông báo phía Ngân hàng để tránh hư hỏng, mất mát làm giảm giá trị tài sản thế chấp. Do đó cần phải xem xét liệu bên cho thuê có hay không được quyền cho thuê hoặc phải có sự đồng ý của bên Ngân hàng. Bởi vì, trong quá trình triển khai dự án, bên thuê sẽ phải thi công lắp dựng trên tài sản lên mái tôn cũng như lên các tài sản khác của nhà xưởng; sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến kết cấu, giá trị tài sản nhà xưởng.

Hoàn thiện hồ sơ văn bản về quyền được cho thuê khi bị hạn chế

Trường hợp Bên cho thuê không được toàn quyền hoặc bị giới hạn quyền cho thuê, quyền quản lý sử dụng tài sản thế chấp. Khi đó, cần phải có văn bản đồng ý cho thuê của Ngân hàng hoặc lập biên bản làm việc với nội dung chấp thuận cho thuê giữa bên Ngân hàng với bên cho thuê.

Bên thuê cần chuẩn bị trước văn bản thông báo gửi Ngân hàng trong đó có thể gửi các danh sách tài sản sẽ lắp dựng trên mái tôn nhằm tách bạch, phân biệt giữa tài sản của bên cho thuê đang được thế chấp và tài sản của bên thuê.

2. Định hướng xây dựng nội dung hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê toàn bộ diện tích 25.600m²  trên mái tôn và một phần dưới đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau

Chủ thể hợp đồng thuê: Pháp nhân và thể nhân ký hợp đồng thuê phải là háp nhân đầy đủ và có đủ thầm quyền ký hợp đồng thuê.

Đối tượng hợp đồng:

• Bên cho thuê có QSDĐ là tài sản hợp pháp của bên cho thuê và không bị tranh chấp với bên thứ 3 bất kỳ.
• Tài sản gắn liền trên đất là toàn bộ nhà xưởng cũng là tài sản hợp pháp của bên thuê đang được thế chấp và được bên nhận thế chấp đồng ý cho thuê sử dụng tài sản để lắp đặt triển khai dự án của bên thuê

Điều khoản giá cả, thời hạn thuê: do năng lực đàm phán và thỏa thuận của hai bên. Tuy nhiên cần khẳng định giá cố định hay thay đổi trong thời gian thuê. Nếu thay đổi giá thì phải theo định kỳ cụ thể cần phải được thỏa thuận rõ.    

Quyền của bên thuê:

Ngoài các quyền cơ bản, bên thuê phải đảm có các quyền như sau:

Quyền sử dụng cơ sở hạ tầng của bên thuê: như hệ thống cơ sở hạ tầng, điện, nước và bên thuê phải đảm bảo đầy đủ.

Quyền được xây dựng, cải tạo, sửa chữa, thay thế và lắp đặt các thiết bị phục vụ cho hoạt động của bên thuê

Quyền mang thế chấp toàn bộ tài sản của dự án năng lượng mặt trời trong hợp đồng cho bên nhận thế chấp

Được quyền dừng hợp đồng trước thời hạn, nếu trường hợp Nhà nước có thay đổi các chính sách liên quan đến hoạt động mua bán điện mà gây thiệt hại lớn hoặc dẫn đến hệ quả bên thuê không thể tiếp tục hoạt động kinh doanh dự án. 

• Nghĩa vụ của bên cho thuê

Ngoài các nghĩa vụ cơ bản bắt buộc, bên cho thuê phải có những nghĩa vụ sau:

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên cho thuê không được cản trở và tạo mọi điều kiện thuận lợi để bên thuê triển khai, thực hiện dự án;

Có nghĩa vụ phối hợp, tạo điều kiện thuận lợi để bên thuê quan hệ với cơ quan điện lực địa phương ký hợp đồng đấu nối đối với dự án điện mặt trời ;

Có nghĩa vụ sửa chữa cải tạo nhà xưởng khi hỏng hóc (không do lỗi của bên thuê) và trong quá trình sửa chữa không được cản trở, làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án;

• Bồi thường thiệt hại

Khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, phá sản, hoặc thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà Chủ sở hữu mới không tiếp tục thực hiện các nội dung hợp đồng.

• Bảo đảm thực hiện hợp đồng

Để bảo đảm thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê phá sản, giải thể hoặc chuyển giao cho đơn vị khác nhưng không chịu trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng thuê. Hai bên cần phải được bảo lãnh thực hiện hợp đồng bởi một ngân hàng, tổ chức tín dụng uy tín.  

Vì thời gian tiến độ công việc cần gấp, nên Luật sư DFC đã đưa ra những nội dung cơ bản của hợp đồng thuê cần phải tập trung xây dựng, những điều khoản cơ bản khác luật sư DFC cũng phân tích và chỉ ra để tự khách hàng soạn thảo, xây dựng.