Thẩm định giá là gì? 5 phương pháp thẩm định giá tài sản

Luật Sư: Lê Minh Công

16:04 - 10/05/2021

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc thẩm định giá tài sản được thực hiện cho nhiều mục đích về kinh tế: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, thanh lý, đầu tư hay sử dụng cho hoạt động tố tụng.

Các phương pháp thẩm định giá tài sảnCác phương pháp thẩm định giá tài sản

1. Khái niệm thẩm định giá tài sản

Theo luật Giá số 11/2012/QH13 có hiệu lực năm 2012, thẩm định giáviệc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

Các đối tượng áp dụng thẩm định giá

  • Quyền tài sản bao gồm động sản và bất động sản:

+ Quyền tài sản là động sản: Đó là quyền sở hữu những tài sản, lợi ích phát sinh từ động sản đó, có thể là những tài sản vô hình hay hữu hình (không thường xuyên gắn cố định với động sản hoặc có thể cầm nắm, di chuyển được).

+ Quyền tài sản là bất động sản: Bao gồm các quyền về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng bất động sản. Tất cả các quyền, lợi ích liên quan đến bất động sản là một khái niệm phi vật chất.

  • Các doanh nghiệp: Doanh nghiệp là các tổ chức được đăng kí kinh doanh theo quy định của nhà nước tạo ra lợi nhuận nhờ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho người tiêu dùng.
  • Các lợi ích tài chính: Đó là các tài sản vô hình, bao gồm các quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của tài sản hoặc doanh nghiệp.

2. 5 Các phương pháp thẩm định giá

       2.1. Phương pháp so sánh hoặc so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá tiền của bất động sản có đặc điểm tương tự đã được bán trên thị trường tại thời điểm trước. Đây là phương pháp đang được sử dụng phổ biến nhất trong nước và trên thế giới.

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng và được công nhận vì dựa vào giá thị trường.

Nhược điểm:

  • Bắt buộc phải có đầy đủ thông tin về các lịch sử giao dịch.
  • Không thể hoặc khó tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường giống hoàn toàn với tài sản thẩm định giá.

    2.2. Phương pháp vốn hóa (hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp thu nhập)

Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập trung bình hàng năm từ một bất động sản. Dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.

Ưu điểmĐơn giản, dễ áp dụng.

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa đảm bảo chính xác khá phức tạp, phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân áp dụng.

       2.3. Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí)

Phương pháp này được áp dụng để định giá những bất động sản không có trên thị trường, hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường thực tế (trường học, lâu đài, nhà thờ, bệnh viện,,…)

Dựa trên nguyên tắc thay thế bất động sản, phương pháp chi phí cho phép giả định giá trị tài sản. Có nghĩa giá trị của một tài sản hiện có, sẽ được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự cộng với chi phí xây dựng cụ thể.

Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản khác biệt, không có dữ liệu để so sánh với sản phẩm tương tự.

Nhược điểm:

  • Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan, không hoàn toàn chính xác.
  • Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm và kiến thức về từng tài sản.

    2.4. Phương pháp hạch toán (hay còn gọi là phương pháp lợi nhuận)

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá của các bất động sản mang tính chất đặc biệt. Bao gồm: Khách sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu phim và những bất động sản có giá trị phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lợi trong tương lai.

Phương pháp này hạch toán dựa vào sự phân tích phát sinh từ iệc quản lý kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập ròng hàng năm của bất động. 

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng. 

Nhược điểm

  • Chỉ áp dụng đối với những bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận.
  • Khó xác định lãi suất vốn hóa.
  • Mức độ thu nhập thực tế có thể không chính xác với lợi nhuận ước tính .
  • Thẩm định viên cần có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định.

    2.5. Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích hoạt động kinh doanh)

Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành sản phẩm. Thường được áp dụng cho những tài sản không tính theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng trong tương lai.

Ưu điểm: Áp dụng dễ dàng.

Nhược điểm:

  • Tất cả mọi giả định về giá bán và chi phí có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh tế thị trường.
  • Cần có kỹ năng, kiến thức và kinh nghiệm thẩm định để ước tính tất cả các khoản đầu tư khác nhau.
  • Không tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian.

Trên đây là toàn bộ nội dung phổ biến kiến thức pháp luật của Công ty Luật DFC về nội dung các phương pháp thẩm định giá. Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không nhằm mục đích thương mại gửi đến bạn đọc. Mọi thông tin chi tiết, mời bạn liên hệ với chúng tôi qua hotline 19006512 để được hướng dẫn chi tiết nhất.

 ____________

Bài viết liên quan:

Mẫu văn bản thỏa thuận tài sản riêng trước và trong giai đoạn hôn nhân

Làm thế nào để nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng?

LS. Lê Minh Công

Luật Sư: Lê Minh Công

Luật Sư: Lê Minh Công

Với bề dày kinh nghiệm hơn 15 năm trong ngành tư vấn pháp luật, Luật sư tranh tụng tại Tòa án, Ông Lê Minh Công đã dẫn dắt DFC trở thành một thương hiệu uy tín và chất lượng cho người dân và là một trong những công ty đi đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn luật qua tổng đài.