Đất khai hoang là gì và điều kiện cấp Sổ đỏ

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quan trọng bậc nhất của các quốc gia và vùng lãnh thổ. Ở Việt Nam hiện nay, diện tích đất hoang hàng năm đều tăng. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có việc nhu cầu về đất ở và đất sản xuất tăng cao, áp lực dân cư lớn. Đất khai hoang ở nước ta là những mảnh đất được nhân dân ta khai phá và tạo lập.

Để thể hiện người khai hoang là chủ sở hữu của mảnh đất ấy thì người khai hoang phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Vậy đất khai hoang là gì? Cần phân biệt đất khai hoang và lấn chiếm? Điều kiện về cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang theo quy định của Luật đất đai khai hoang như thế nào? Chúng tôi – Đội ngũ chuyên môn tư vấn trong lĩnh vực đất đai của công ty tư vân luật Luật DFC xin giải đáp thắc mắc của bạn ngay sau đây:

Nếu có thắc mắc về pháp luật đất đai, quý khách vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 1900.6512 để được giải đáp mọi thắc mắc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của luật đất đai năm của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Nghị định số 01/2017/NĐ – CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Nội dung tư vấn

1. Đất khai hoang là gì? Cần hiểu đúng về đất khai hoang và đất lấn chiếm?

Đất đai trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam được quản lý, sử dụng và sở hữu theo nguyên tắc dất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. 

Các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan trong lĩnh vực đất đai không có quy định thế nào là đất khai hoang. Tuy nhiên, đất khai hoang theo quy định tại Thông tư số 52/2014/TT-BNNPTNT (đã hết hiệu lực thi hành) thì đất khai hoang được hiểu như sau: “Là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.” 

Theo đó, việc trao quyền sử dụng đất với loại đất hoang hóa đã được khai phá này phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì mới phát sinh hiệu lực quyền sử dụng đất đối với đối tượng này. Nhà nước công nhận hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là việc Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định.

Ngoài ra, một trong những lưu ý dành cho đất khai hoang đó là cần phân biệt với đất lấn chiếm. Nếu đất khai hoang là đất hoang hóa, thuộc nhóm đất chưa sử dụng (chưa xác định được mục đích sử dụng) mà nay được người dân khai phá và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; điều này được Nhà nước ta khuyến khích thực hiện. Ngược lại, lấn chiếm đất đai là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm và theo quy định tại Điều 03 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì lấn chiếm đất đai được hiểu như sau:

• Lấn đất là hành vi của người sử dụng đất tự động chuyển dịch mốc giới tự nhiên làm thay đổi gianh giới tự nhiên của mảnh đất đó với những mảnh đất liền kề;
• Chiếm đất là việc chiếm giữ và sử dụng đất trái phép của người có hành vi làm trái quy định của Nhà  nước trong lĩnh vực đất đai như hết thời hạn Nhà nước cho thuê đất, giao đất mà người đó không trả lại đất đai.
• Cuối cùng, giữa hai hành vi khai hoang đất đai và hành vi lấn chiếm đất đai thì người sử dụng đất khai hoang mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất của mình với mảnh đất khai hoang ấy.

2. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất khai hoang?

Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa vào sử dụng và sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất khai hoang đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, người sử dụng đất được khai hoang mà muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng những điều kiện sau:

• Đất trước khi tiến hành việc khai hoang là đất hoang hóa, chưa từng được sử dụng vào bất cứ mục đích gì;
• Người khai hoang mảnh đất ấy là công dân Việt Nam;
• Đất đó phải là đất sử dụng ổn định và lâu dài: là những loại đất vô thời hạn được xác định theo mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 125 của Luật đất đai năm 2013 như đất được sử dụng với mục đích là đất ở, đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư sử dụng,…
• Đất khai hoang ấy phải phù hợp với với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở địa phương;
• Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, cũng giống như trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất của Nhà nước nhằm công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thì người sử dụng đất đã được khai hoang được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng những điều kiện được ghi nhận tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như có hộ khẩu thường trú tại địa phương, đất thuộc vùng kinh tế đặc biệt khó khăn được sử dụng nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối), được Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định và không xảy ra tranh chấp.

Theo quy định thì thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho người sử dụng đất lần đầu nói chung và người sử dụng ổn định, lâu dài đất khai hoang nói riêng yêu cầu để cấp Sổ đỏ là không được vượt quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

    Hy vọng bài viết trên hữu ích với bạn. Trân trọng!