Tư vấn lấy tài sản đang thế chấp ngân hàng để bù trừ công nợ ở quận Tân Bình

Công ty CP Xây dựng ĐV ở quận Tân Bình và Công ty TNHH NV ở Thủ Đức là hai doanh nghiệp cùng liên danh, hợp tác với nhau để thi công các công trình xây dựng ở các tỉnh phía nam. Trong quá trình hai bên hợp tác, Giám đốc doanh nghiệp ở Thủ Đức có đứng ra bảo lãnh cho DN Tân Bình một khoản vay Ngân hàng bằng tài sản cá nhân bao gồm một BĐS và tài sản trên đất (trị giá 5 tỷ). Theo đó, DN Tân Bình giao việc để DN Thủ Đức nhận thi công. Sau thời gian, hai bên tiến hành quyết toán khối lượng giá trị thực hiện với nhau, phát sinh khoản dư nợ gần 10 tỷ mà Công ty NV còn thiếu nợ Công ty ĐV. Nhận định việc thu hồi vốn từ Công ty NV là khó khăn, trong khi khoản vay của ngân hàng chỉ còn 300 triệu; nên Công ty ĐV muốn đàm phán để ông giám đốc Công ty NV lấy tài sản thế chấp để gán trừ một phần công nợ của Công ty NV cho Công ty ĐV. Sợ rằng ông giám đốc Công ty NV “trở mặt”, không đồng ý gán trừ sau khi Công ty ĐV trả hết nợ Ngân hàng, nên Công ty ĐV đã tìm đến VP Luật sư DFC để tư vấn trợ giúp.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ và tiếp cận vụ việc chúng tôi đưa ra hướng tư vấn giải quyết sau:

Với mục đích là dùng tài sản cá nhân của ông giám đốc Công ty NV (đang được thế chấp để bảo lãnh cho khoản vay cho Công ty ĐV) để gán trừ một phần công nợ giữa Công ty NV với Công ty ĐV. Cho nên hướng giải quyết cần phải thực hiện đó là: Ông giám đốc Công ty NV ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản cho cá nhân hoặc Công ty ĐV, số tiền bán được sẽ trả luôn công ty ĐV để gán trừ một phần công nợ của công ty NV với Công ty ĐV. Chứng từ thu chi sẽ được các bên ký hoàn tất để hợp thức việc chuyển nhượng cũng như gán trừ công nợ giữa các bên. Do đó sẽ có hai phương án triển khai như sau:

Đội ngũ luật sư DFC

Phương án thứ nhất:

B1. Cần lập biên bản với ông giám đốc Công ty NV để thống nhất nội dung: Đồng ý gán tài sản cho Công ty ĐV và đồng ý để để công ty mượn hồ sơ tại Ngân hàng (sau khi trả hết nợ) để đi làm các thủ tục giải chấp và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

B2. Làm việc với Ngân hàng, lập biên bản với nội dung Ngân hàng đồng ý để Công ty ĐV cầm hồ sơ đi làm thủ tục giải chấp và công chứng hợp đồng như bước1. Sau khi các bên ký xong biên bản, tiến hành thanh toán khoản vay và đề nghị Ngân hàng cung cấp hồ sơ về tài sản.

B3. Thực hiện các thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Trung tâm đăng ký và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng .

B4, Công ty ĐV hoặc người được nhận chuyển nhượng đi làm các thủ tục sang tên đổi chủ đối với tài sản là BĐS này.

Phương án thứ hai:

B1 Cần trao đổi trước với ông giám đốc công ty NV và Ngân hàng về việc sau khi thanh toán hết nợ, Ngân hàng và ông giám đốc đồng ý ủy quyền cho Công ty ĐV đi làm các thủ tục giải chấp cũng như công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

B2, Mời đơn vị Công chứng đến làm việc ba bên tại ngân hàng; Công ty ĐV trả nợ, lập văn bản ủy quyền và giao hồ sơ cho công ty ĐV đi làm thủ giải chấp, lập hợp đồng công chứng được bên bán, bên mua ký trước (bản HĐ này để bên công chứng giữ và công chứng hợp đồng ngay sau khi xóa thủ tục giải chấp

B3, Công ty ĐV đi làm thủ tục giải chấp, giải chấp xong hai bên đề nghị văn phòng công chứng hoàn tất các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời hoàn tất các chứng từ, hồ sơ về việc gán trừ công nợ.

B4, Công ty ĐV hoặc người được nhận chuyển nhượng đi làm các thủ tục sang tên đổi chủ đối với tài sản là BĐS này.

Đó là hai phương án mà luật sư DFC đưa ra hướng giải quyết cho Công ty ĐV. Trong quá trình triển khai, các bên đã thống nhất lựa chọn phương án hai để thực hiện. Theo đó, ba bên làm việc trực tiếp tại Ngân hàng, sau khi Công ty Đất Việt thực hiện trả nợ xong, Ngân hàng và ông giám đốc Công ty NV đã giao hồ sơ và ủy quyền để công ty ĐV tiến hành các thủ tục giải chấp cũng như thực hiện các công việc còn lại để sang tên, đổi chủ đối với tài sản này.

Trên đây là một tình huống thực tế, nếu một doanh nghiệp kinh doanh thông thường không dễ để suy nghĩ, có được giải pháp thực hiện. Căn cứ quy định pháp luật về thủ tục, điều kiện chuyển nhượng BĐS đang được thế chấp tại Ngân hàng,

Tổ chức tín dụng. Dựa vào những kỹ năng, kinh nghiệm xử lý các giao dịch liên quan đến tài sản mà bị hạn chế quyền giao dịch, DFC mới có được những giải pháp, cách thức thực hiện phù hợp nói trên.