1. Vì sao tranh chấp đất không có sổ đỏ ở Đông Anh ngày càng tăng?

Đông Anh – một trong những khu vực đang phát triển mạnh của TP Hà Nội, giá đất liên tục tăng do quy hoạch lên quận. Chính vì vậy, các loại tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp đất chưa có sổ đỏ, xuất hiện ngày càng nhiều.

Các tình huống phổ biến gồm:

• Đất cha ông để lại nhưng chưa làm sổ đỏ;

• Đất mua bán bằng giấy viết tay;

• Đất khai hoang, đất nông nghiệp tự chuyển mục đích;

• Đất mua chung nhưng chưa tách thửa, chưa đăng ký biến động;

• Đất lấn chiếm, đất giáp ranh không rõ mốc giới.

Do không có sổ đỏ, người dân thường băn khoăn: “Liệu đất chưa có giấy chứng nhận thì có quyền kiện ra Tòa hay không?”

Câu trả lời là: HOÀN TOÀN CÓ THỂ KIỆN, nhưng cần hiểu đúng pháp luật và chuẩn bị đúng hồ sơ.

2. Đất không có sổ đỏ có được quyền khởi kiện tranh chấp không?

Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013, khi tranh chấp phát sinh, các bên có quyền lựa chọn:

• Hòa giải tại UBND xã nơi có đất;

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nếu hòa giải không thành.

Luật không hề quy định: “Phải có sổ đỏ mới được khởi kiện”.
Vì vậy, đất không có sổ đỏ vẫn được quyền khởi kiện bình thường, miễn là người khởi kiện có căn cứ chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp.

3. Vậy, nếu không có sổ đỏ thì căn cứ vào đâu để Tòa án giải quyết?

Tòa án sẽ xét 6 nhóm chứng cứ sau (rất quan trọng):

(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai

Ví dụ:

• Giấy tờ mua bán viết tay trước ngày 01/7/2004;

• Giấy tờ của chính quyền xã thời kỳ trước;

• Trích lục hồ sơ địa chính cũ.

(2) Biên lai, thuế, phí liên quan đến đất

• Thuế nhà đất;

• Thuế sử dụng đất nông nghiệp;

• Biên lai đóng góp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

(3) Sơ đồ, bản đồ đo đạc của địa chính Đông Anh

• Bản đồ 299;

• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ;

• Trích lục bản đồ thửa đất.

(4) Lời khai nhân chứng (hàng xóm, tổ trưởng dân phố)

Chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục, không tranh chấp.

(5) Ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng

Hàng rào, móng nhà, mốc giới, tường xây… là căn cứ rất quan trọng.

(6) Hồ sơ quản lý đất đai của UBND xã, huyện Đông Anh

Tòa án sẽ yêu cầu UBND cung cấp hồ sơ quản lý để xác minh nguồn gốc đất.

4. Quy trình giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ tại Đông Anh

Bước 1: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã

Theo Điều 202 Luật Đất đai, đây là điều kiện bắt buộc trước khi kiện.
Nếu hòa giải không thành, xã sẽ lập biên bản để làm căn cứ khởi kiện.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;

• Biên bản hòa giải không thành;

• Chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất;

• Bản đồ, trích lục, ảnh hiện trạng;

• CMND/CCCD, hộ khẩu.

Bước 3: Tòa án thụ lý – đo đạc – thẩm định tại chỗ

Tòa sẽ:

• Cử thẩm phán xuống đo đạc thực tế;

• Mời Phòng TN&MT, địa chính xã tham gia;

• Thu thập thêm hồ sơ đất đai từ UBND huyện Đông Anh.

Bước 4: Xét xử – buộc trả đất, xác định ranh giới

Tòa án sẽ đưa ra phán quyết:

• Ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp;

• Lấn chiếm bao nhiêu;

• Nghĩa vụ trả lại đất hoặc bồi thường.

Bước 5: Thi hành án

Nếu bên vi phạm không tự nguyện, cơ quan thi hành án sẽ cưỡng chế, cắm lại mốc, trả lại đất cho người thắng kiện.

5. Những rủi ro phổ biến khi tranh chấp đất không có sổ đỏ ở Đông Anh

• Tin vào giấy viết tay nhưng không xác minh nguồn gốc đất;

• Không đo đạc hiện trạng trước khi mua;

• Tin vào lời hứa “làm sổ sau” của người bán;

• Không giữ biên lai thuế, phí;

• Không có nhân chứng xác nhận đất sử dụng ổn định.

???? Lời khuyên:
Ngay khi có tranh chấp, hãy lập biên bản hiện trạng, chụp ảnh, quay video để bảo vệ quyền lợi.

6. Khi nào cần nhờ luật sư? (Khuyến nghị của Luật DFC)

Bạn nên nhờ luật sư khi:

• Đất có nhiều người tranh chấp;

• Không còn hồ sơ giấy tờ;

• Nghi ngờ bị lấn chiếm ranh giới;

• Hồ sơ đất đai xã Đông Anh quản lý không thống nhất;

• Đã hòa giải nhiều lần nhưng không thành.

Luật sư sẽ giúp:

• Đo đạc, lập sơ đồ ranh giới;

• Thu thập chứng cứ từ địa chính xã, huyện;

• Soạn đơn khởi kiện và đại diện làm việc tại Tòa;

• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại phiên xử.

7. Kết luận: Đất không có sổ đỏ vẫn kiện được – quan trọng là chứng cứ

Tại Đông Anh, tranh chấp đất không có sổ đỏ không phải là bế tắc.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Tòa án vẫn giải quyết đầy đủ, miễn là bạn chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp pháp.

Nếu bạn đang gặp tranh chấp đất đai, hãy hành động sớm để tránh bị mất quyền lợi.

Liên hệ Luật sư DFC – Tư vấn tranh chấp đất đai tại Đông Anh

Hotline: 0913.348.538
Website: www.luatsudfc.vn 
Hỗ trợ tranh chấp đất không sổ đỏ – lấn chiếm – giáp ranh – thừa kế – mua bán viết tay