Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên trong hợp đồng thường xuyên các bên có sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Thông qua Tổng đài 1900.6512 và hòm thư điện tử, Công ty luật DFC chúng tôi đã nhận được nhiều nội dung giải đáp thắc mắc. Sau đây là một số câu hỏi như sau:

Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc - 19006512

1. Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Chị Nguyễn H (37 tuổi) có gửi nội dung một tình huống mong nhận được sự tư vấn của Tổng đài 1900.6512 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà như sau: 

“Ngày 12/10/2016, tôi và bà N đã ký kết và điểm chỉ văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc, hứa mua bán và chuyển nhượng nhà ở chung cư có diện tích 34,7m2 có địa chỉ tại Số 220/46 đường Yên Sơn, Phường Nam Kiều, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 800 triệu đồng với phương thức thanh toán như sau: 

- Đợt 1: Đặt cọc 50 triệu đồng; 

- Đợt 2: Khi tôi thanh toán đủ 450 triệu đồng, bà N sẽ thực hiện việc lập văn bản hợp đồng chuyển nhượng căn nhà chung cư tại phòng công chứng theo quy định; 

- Đợt 3: Thanh toán 300 triệu đồng ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng và bà N sẽ giao nhà cho tôi sở hữu. Bà N là chủ sở hữu nhà chung cư tại địa chỉ trên đã được Ủy Ban Nhân Dân Quận 3 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư số BG 971225, vào sổ số CH 01697 ngày 23/02/2012.

Theo bản thỏa thuận, tôi đã đặt cọc cho bà N số tiền 50 triệu đồng, thời hạn đặt cọc là 6 tháng. Sau khi nhận tiền đặt cọc bà N không thực hiện các cam kết về việc lập hợp đồng mua bán nhà chung cư và còn đem tài sản thế chấp ở ngân hàng. Tôi đã nhiều lần liên hệ với bà N để giải quyết nhưng bà N luôn né tránh không liên lạc được. Đã hết thời hạn đặt cọc nhưng bà N không hề thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Vậy nếu tôi khởi kiện bà N ra Tòa án Nhân dân có thẩm quyền giải quyết thì tôi có thể yêu cầu Tòa án hủy văn bản thỏa thuận giữa tôi và bà N, đòi lại được số tiền trên và yêu cầu bà N bồi thường số tiền tương ứng không? Xin nhận được sự tư vấn của Luật sư DFC. Tôi xin chân thành cảm ơn.”

Trước hết, Chúng tôi – Đội ngũ Luật sư của Công ty Luật DFC xin cảm ơn sự tin tưởng của Quý Khách hàng đã gửi đến công ty nội dung tư vấn. Sau đây, Luật sư DFC chuyên về giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ đưa ra ý kiến tư vấn vấn đề của chị gặp phải như sau:

Hợp đồng đặt cọc là một dạng biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi tắt là “BLDS 2015”) và là sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng này nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ các bên trong một hợp đồng khác, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng đất (sau đây gọi là hợp đồng mua bán đất) và hợp đồng chuyển nhượng nhà (sau đây gọi là hợp đồng mua bán nhà). 

- Thứ nhất, nếu văn bản thỏa thuận của chị và bà N có ký ngày 12/10/2016 có  các bên có ký tên và điểm chỉ là có thật. Bà N là chủ sở hữu căn nhà chung cư tại địa chỉ trên đã được Ủy Ban Nhân Dân Quận 3 cấp GCN số BG 971225, vào sổ số CH 01697 ngày 23/02/2012 nên hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng sở hữu tài sản cho chị. 

- Thứ hai, nếu các bên không có chứng cứ thể hiện các bên tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự hoặc tài sản không được phép giao dịch nên hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/10/2016 giữa chị và bà N là hợp pháp. 

- Thứ ba, theo hợp đồng thì thời hạn nhận tiền cọc chỉ là 6 tháng nên đến hết ngày 12/4/2017 các bên phải tiến hành các thủ tục mua bán nhà. Bà N đã nhận đủ 50 triệu đồng tiền đặt cọc từ chị nhưng đến nay vẫn không có chứng cứ nào về việc bà N đã thực hiện các thủ tục để ra công chứng ký hợp đồng mua bán nhà chung cư với chị.

Như vậy, có căn cứ chứng tỏ bà N đã từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với bà chị. Do đó, chị có thể yêu cầu Tòa án Nhân dân có thẩm quyền việc hủy thỏa thuận đặt cọc, hứa mua bán và chuyển nhượng nhà chung cư lập ngày 12/10/2016 giữa chị và bà N là có cơ sở. Và căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và nếu không có thỏa thuận nào khác thì bà N phải trả cho chị toàn bộ số tiền đã nhận là 50 triệu đồng và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc – tức là tiền phạt cọc tương ứng là 50 triệu. Tổng cộng là 100 triệu đồng.

“Điều 328 - Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc

…

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

2. Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Anh Nguyễn K. (45 tuổi) có gửi nội dung một tình huống mong nhận được sự tư vấn qua hòm thư điện tử của công ty về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất như sau:

“Vào ngày 15/6/2018, tôi có thỏa thuận với ông Trần.T.P để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số 518, tờ bản đồ số 20, diện tích 90 m2, tọa lạc tại khóm A, Phường D, thành phố V, tỉnh Vĩnh Long, do ông P đứng tên với giá bằng 675 triệu đồng. Hai bên đồng ý, nên cùng ngày hai bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm làm cơ sở cho hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này, tôi đã đưa đủ tiền cọc cho ông P là 20 triệu đồng), do lúc đó GCNQSDĐ của ông P đang thế chấp tại Ngân hàng V nên hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 15/6/2018 để ông P lấy GCNQSDĐ ra để ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho tôi. Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông P không hợp tác tiến hành các thủ tục chuyển nhượng cho tôi, mà đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên người khác và thách thức tôi đi thưa kiện ra Tòa án. Vậy xin hỏi Luật sự DFC rằng nếu tôi muốn yêu cầu Tòa án Nhân dân có thẩm quyền lấy lại số tiền cọc là 20 triệu đồng và số tiền ông P phải bồi thường cho tôi tương ứng thì có được không? Tôi xin chân thành cảm ơn.”

Trước hết, Chúng tôi – Đội ngũ Luật sư của Công ty Luật DFC xin cảm ơn sự tin tưởng của Quý Khách hàng đã gửi đến công ty nội dung tư vấn. Sau đây, Luật sư DFC chuyên về giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ đưa ra ý kiến tư vấn vấn đề của anh gặp phải như sau:

- Thứ nhất, nếu đúng như tình huống anh chia sẻ thì hợp đồng đặt cọc được ông P và anh thực hiện trên tinh thần tự nguyện, không trái pháp luật hay đạo đức xã hội, việc ký kết hợp đồng nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và có thời hạn là phù hợp với Điều 328 của Bộ luật Dân sự. 

- Thứ hai, trong thời hạn giao kết để thực hiện hợp đồng là 30 ngày kể từ ngày 15/6/2018 đến 15/7/2018 thì ông P đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa số 518, tờ bản đồ số 20, diện tích 90 m2, tọa lạc tại khóm A, Phường D, thành phố V, tỉnh Vĩnh Long (là tài sản đặt cọc) cho người khác. 

Từ những nhận định trên cho thấy việc ông P là từ chối việc giao kết hợp đồng mua bán đất, vì trong thời hạn đặt cọc ông P đã chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho người khác nên anh có thể yêu cầu Tòa án Nhân dân có thẩm quyền giải quyết buộc ông P phải trả lại số tiền đặt cọc là 20 triệu đồng và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc – tức số tiền phạt cọc là 20 triệu đồng, tổng cộng bằng 40 triệu đồng là có căn cứ cơ sở, phù hợp với khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

“Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc

…

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

3. Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Khi tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nói chung và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc mua bán đất xảy ra thì cơ quan giải quyết theo pháp luật đó có thể là Tòa án Nhân dân có thẩm quyền. Và khi yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cần có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Chúng tôi – Luật sư DFC xin gửi đến bạn mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mới nhất hiện nay như sau:

4. Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc của DFC

Với sự quản lý, điều hành và hợp tác giữa các Luật sư uy tín, giàu kinh nghiệm, tận lực và tận tâm trong công việc, Công ty chúng tôi tự tin mang đến cho Quý Khách hàng dịch vụ pháp lý tư vấn và tranh tụng với hiệu quả nhất. Đặc biệt, với mong muốn hỗ trợ các cơ quan, tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động đặt cọc, hiện chúng tôi có cung cấp gói dịch vụ: “Tư vấn pháp lý và tranh tụng thường xuyên” bao gồm những nội dung chủ yếu như sau: 

• Tư vấn những vấn đề pháp lý phát sinh thường xuyên trong quá trình đàm thoại, ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc;
• Tư vấn và soạn thảo các loại văn bản liên quan đến hợp đồng đặt cọc;
• Tư vấn giải quyết các vụ việc tranh chấp, thu hồi công nợ liên quan đến hợp đồng đặt cọc;
• Hỗ trợ công chứng, dịch thuật hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài;
• Tham gia tranh tụng liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc;

Đến với chúng tôi, Quý Công ty sẽ nhận được sự tư vấn pháp luật chất lượng và các giải pháp tối ưu nhất với mức giá ưu đãi.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật DFC thông qua Tổng đài tư vấn 1900.6512 về nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nếu Quý Khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc câu hỏi liên quan đến nội dung trên, vui lòng liên hệ với Chúng tôi để nhận được nội dung tư vấn chính xác và đầy đủ nhất. Trân trọng!

Bài viết cùng chủ đề:

Hướng dẫn viết mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất

Mẫu hợp đồng đặt cọc cho thuê nhà mới nhất

LS. Lê Minh Công