Tranh chấp ranh giới đất: Cần đo đạc lại hay khởi kiện tại Tòa?

I. Tranh chấp ranh giới là gì? 

Tranh chấp ranh giới đất xảy ra khi hai hộ liền kề không thống nhất về đường ranh, mốc giới hoặc diện tích sử dụng thực tế, thường bắt nguồn từ: 

• Hàng xóm xây lấn đất ranh giới;
• Tường rào - móng nhà lấn sang phần đất của người khác;
• Ranh giới trong sổ đỏ/ giấy tờ pháp lý khác với ranh giới thực địa;
• Đất qua nhiều đời nhưng chưa được xác lập ranh giới chính thức.

-> Đây là một trong những dạng tranh chấp phổ biến nhất tại xã, phường.

II. Khi nào cần đo đạc lại trước khi làm thủ tục khác?

Trong hầu hết các vụ tranh chấp ranh giới, bước đầu tiên bắt buộc nên làm là đo đạc lại thực trạng thửa đất để xác định: 

• Diện tích thực tế
• Chiều dài - chiều rộng từng cạnh 
• Mốc giới và ranh giới thực địa
• Phần đất đang bị lấn chiếm 

-> Có thể thấy, đo đạc là cơ sở để hòa giải và khởi kiện. 

2.1 Đo đạc lại khi nào? 

• Hai bên không thống nhất mốc giới, ranh giới;
• Bản đồ địa chính cũ, có dấu hiệu sai lệch;
• Không xác định được mốc giới ban đầu;
• Nghi ngờ hàng xóm xây lấn;
• Ranh giới, mốc giới trong sổ đỏ không khớp với thực tế sử dụng;

2.2 Ai có quyền yêu cầu đo đạc? 

• Người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang có tranh chấp;
• UBND cấp xã khi thực hiện việc hòa giải;
• Tòa án thực hiện thẩm định tại trong quá trình xét xử vụ án. 

III. Hòa giải tại UBND cấp xã - bước bắt buộc trước khi khởi kiện

Theo quy định của pháp luật, trước khi thực hiện thủ tục khởi kiện, mọi tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải thực hiện việc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

Trong quá trình hòa giải, UBND cấp xã sẽ thực hiện: 

• Kiểm tra giấy tờ, nguồn gốc đất
• Thành lập Hội đồng hòa giải;
• Yêu cầu cán bộ địa chính đo đạc thực tế;
• Kết quả hòa giải phải được lập thành văn bản gồm bản hòa giải thành hoặc không thành

-> Biên bản hòa giải là bắt buộc khi nộp hồ sơ khởi kiện.

IV. Khi nào phải khời kiện ra Tòa án?

Sau khi có biên bản hòa giải không thành, hoặc hòa giải thành nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện, thì người sử dụng đất có quyền khởi kiện tại TAND có thẩm quyền. 

Một số trường hợp cần thiết phải khởi kiện trong thực tế: 

• Hàng xóm cố tính xây dựng lấn ranh giới: lấn móng, tường rào, sân,...
• Không đồng ý kết quả đo đặc hoặc lập mốc của UBND
• Có tranh chấp về sổ đỏ, diện tích, quyền sử dụng đất. 

V. Đo đạc lại hay khởi kiện - nên chọn phương án nào trước? 

Như đã phân tích, tình huống tranh chấp ranh giới là tranh chấp phổ biến trong đời sống nhân dân. Nếu gặp phải trường hợp này, Luật sư khuyên bạn nên: 

Bước 1: Thực hiện đo đạc lại đất để xác định ranh giới đất 

Thực hiện bước này đầu tiên để xác định lại thực tế sử dụng, bước đầu xác định đối phương/ hàng xóm có lấn đất của mình không? 

Bước 2: Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp 

Nếu nhận thấy, phần đất mà mình có quyền sử dụng bị lấn chiếm sử dụng bất hợp pháp, mà hai bên không thể thực hiện thượng lượng, hòa giải được thì làm đơn yêu cầu hòa giải gửi UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

-> Kết quả hòa giải cần được lập thành văn bản, đây là một trong những điều kiện để khởi kiện sau này. 

Bước 3: Khởi kiện

Kết quả hòa giải không thành, hoặc kết quả hòa giải thành nhưng bên vi phạm/ lấn chiếm không thực hiện cam kết trong biên bản hòa giải thì nộp đơn khởi kiện. Đơn khởi kiện yêu cầu bên vi phạm thực hiện tháo dỡ công trình xây trên phần đất vi phạm, trả lại ranh giới hoặc xác định lại mốc giới. 

-> Kết quả giải quyết cuối cùng được ghi nhận trong bản án hoặc quyết định và có giá trị cưỡng chế thi hành

VI. Hồ sơ cần chuẩn bị khi tranh chấp ranh giới

• Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Biên bản hòa giải của UBND cấp xã nơi có đất bị tranh chấp 
• Bản trích đo thửa đất trong sổ mục kê, sổ địa chính,...
• Ảnh hiện trạng tranh chấp
• Bản đồ 299, bản đồ địa chính tại các thời điểm từ trước đến nay 
• Chứng cứ về hành vi lấn chiếm 

Tóm lại, đo đạc lại và khởi kiện đều là hai bước quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp ranh giới. Đo đạc lại và hòa giải tại UBND cấp xã là căn cứ để xác định đúng bản chất tranh chấp ranh giới. Nếu hòa giải không thành hoặc bên kia cố tình lấn chiếm, khởi kiện tại Tòa án là con đường duy nhất để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn. 

Liên hệ tư vấn: 

Nếu bạn còn thắc mắc muốn giải đáp, liên hệ ngay Luật sư DFC - chuyên giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp ranh giới phức tạp để được tư vấn miễn phí!

Hotline: 0913.348.538

Email: luatsudfc@gmail.com

Website: www.luatsudfc.vn

Trụ sở chính: LK1-7 Khu dân cư Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Đông, TP. Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách Mạng Tháng Tám, Phường Tân Sơn Nhất, TP. Hồ Chí Minh