I. Tranh chấp đất không có sổ đỏ có kiện được không?

➡ CÓ!
Người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện tranh chấp đất dù không có sổ đỏ, theo Điều 235, 236 và  Luật Đất đai 2024 và Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Tuy nhiên, điều kiện bắt buộc để được Tòa án thụ lý là:

- Phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước (điều kiện tiên quyết).
- Phải có giấy tờ, chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất.

II. Trường hợp nào đất không có sổ đỏ vẫn được quyền khởi kiện?

1. Người sử dụng đất ổn định, lâu dài, liên tục

Có một trong các chứng cứ:

• Biên lai thuế đất

• Giấy tờ kê khai nhà đất qua các thời kỳ

• Giấy viết tay mua bán đất từ trước 1/7/2014

• Sổ mục kê, bản đồ 299

• UBND xã xác nhận sử dụng đất ổn định

• Nhân chứng xác nhận

2. Đất đang tranh chấp ranh giới, lối đi, diện tích sử dụng

• Có căn cứ cho rằng bạn đang thực tế sử dụng đất tại địa chỉ đó;
• Có mốc ranh giới trước đây;
• Xác nhận của UBND xã.

3. Đất thừa kế nhưng chưa sang tên

• Được thể hiện trong nội dung di chúc hợp lệ;
• Hoặc chia thừa kế theo pháp luật: dựa vào quy định về hàng thừa kế, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh,...

4. Đất bị lấn chiếm, xây dựng trái phép

Vì đây là tranh chấp thực tế → Tòa bắt buộc phải thụ lý.

III. Trường hợp không có sổ đỏ nhưng KHÔNG được khởi kiện ngay

Bạn phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất tranh nếu rơi vào một trong các trường hợp sau:

• Đất không có giấy tờ

• Đất có tranh chấp phức tạp, nhiều hộ gia đình

• Tranh chấp về quyền quản lý đất

• Tranh chấp đất do chuyển nhượng bằng giấy viết tay

-> Nếu không có biên bản hòa giải → Tòa sẽ trả lại đơn.

IV. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất không có sổ đỏ – 2025

1. Hồ sơ bắt buộc

• Đơn khởi kiện

• Biên bản hòa giải tại UBND xã (bắt buộc)

• Chứng cứ sử dụng đất:

  • Giấy tờ nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,...

  • Hợp đồng chuyển nhượng (mua bán, tặng cho,...) quyền sử dụng đất;

  • Bản di chúc có giá trị pháp lý (nếu thuộc trường hợp thừa kế đất,...)

  • Trích lục sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất;

  • Bản đồ địa chính;

  • Văn bản có mô tả thực trạng mảng đất, có ghi nhận tên người sử dụng đất và có xác nhận của UBND xã;

• Sơ đồ thửa đất, ảnh hiện trạng

• CMND/CCCD, hộ khẩu của các bên

2. Hồ sơ bổ sung (nên có)

• Video, hình ảnh lấn chiếm

• Ghi âm tranh chấp

• Lời khai nhân chứng

• Giấy xác nhận tranh chấp kéo dài

V. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự:

✔ Tòa án nhân dân cấp khu vực

Giải quyết hầu hết các vụ việc 

✔ Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Áp dụng khi:

• Có yếu tố nước ngoài

• Tranh chấp phức tạp nhiều cấp quản lý

• Diện tích lớn, thuộc nhiều khu vực khác nhau hoặc thuộc đất chuyên dùng

VI. Quy trình khởi kiện tranh chấp đất không có sổ đỏ – năm 2025

Bước 1. Hòa giải tại UBND cấp xã

• Thời hạn: 30 ngày

• Nếu kết quả hòa giải là biên bản hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng theo biên bản hòa giải thành→ Bên còn lại được quyền kiện

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án

• Gửi kèm biên bản hòa giải

• Nộp tạm ứng án phí

• Nhận thông báo thụ lý

Bước 3. Tòa án thu thập chứng cứ – đo đạc – định giá

• Đo đạc hiện trạng

• Giám định bản đồ

• Lấy lời khai các bên

• Thẩm định tại chỗ

Bước 4. Hòa giải tại Tòa

Nếu không thành → đưa ra xét xử.

Bước 5. Xét xử sơ thẩm – phúc thẩm (nếu có)

Thời gian: 4 – 12 tháng, tùy mức độ phức tạp.

VII. Lưu ý quan trọng trong tranh chấp đất không có sổ đỏ

✔ 1. Tòa án không bác đơn chỉ vì không có sổ đỏ

Điều quan trọng là có chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất.

✔ 2. Phải chuẩn bị chứng cứ thật kỹ

Vì không có sổ đỏ → Tòa sẽ đánh giá chứng cứ thay thế.

✔ 3. Nên đo đạc lại đất trước khi kiện

Để tránh kết quả bất lợi.

✔ 4. Tranh chấp đất không có sổ thường kéo dài

Luật sư hỗ trợ từ đầu sẽ rút ngắn rất nhiều thời gian.

VIII. Luật sư DFC – Hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ

✓ Tư vấn điều kiện khởi kiện
✓ Chuẩn bị hồ sơ chứng cứ
✓ Đại diện hòa giải tại UBND xã
✓ Soạn đơn khởi kiện đúng quy định
✓ Đại diện làm việc tại Tòa
✓ Hỗ trợ đo đạc – định giá – giám định
✓ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng

Thông tin liên hệ Luật sư DFC để được tư vấn miễn phí

Hotline: 0913.348.538

Email: luatsudfc@gmail.com

website:www.luatsudfc.vn

Trụ sở chính: LK 1-7 Khu dân cư Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách Mạng Tháng Tám, Phường Tân Sơn Nhất, Thành phố Hồ Chí