Tranh chấp đất đai là gì? Các dạng tranh chấp phổ biến nhất năm 2025

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Có thể hiểu, tranh chấp đất đai là mâu thuẫn, xung đột về quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.

Hay nói đơn giản: Tranh chấp đất đai là khi các bên không thống nhất về quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc ranh giới thửa đất.

2. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Dựa trên thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án và UBND, có thể chia tranh chấp đất đai thành 03 nhóm chính và 08 dạng điển hình như sau:

2.1. Nhóm 1 – Tranh chấp về quyền sử dụng đất (phổ biến nhất)

1) Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất

Xảy ra khi cùng một thửa đất nhưng có hai hoặc nhiều chủ thể đều có căn cứ cho rằng mình có quyền sử dụng nó.

Một số tranh chấp phổ biến như;

• Đất cha mẹ cho ở nhờ → nay đòi lại
• Đất bị chiếm giữ khi chủ vắng mặt
• Đất giao khoán, đất nông nghiệp bị sử dụng sai

2) Tranh chấp ranh giới, mốc giới giữa hai thửa đất

Căn cứ vào khoản 42 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa”. Từ đó, có thể hiểu ranh giới là đường giới hạn phân cách giữa các thửa đất, thể hiện cụ thể phạm vi, diện tích, vị trí của từng thửa đất.

Tranh chấp ranh giới đất là sự không thống nhất giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến việc xác định vị trí, phạm vi hoặc giới hạn của ranh giới của thửa đất mà họ được quyền sử dụng.

Một số dạng tranh chấp ranh giới, mốc giới phổ biến như:

• Hàng xóm lấn ranh
• Xây tường, trổ cửa,…sai vị trí
• Phần đất sử dụng thực tế khác so với bản đồ/giấy chứng nhận

Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất tại các xã – huyện.

3) Tranh chấp lối đi chung, lối đi qua

Tranh chấp lối đi chung, lối đi qua được hiểu là những mâu thuẫn về quyền sử dụng lối đi giữa các bất động sản liền kê hoặc bị vây bọc.

Đối với lối đi qua: Theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản vây bọc đó dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Đồng thời, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho các chủ sở hữu bất động sản đã cho mở lối đi trên phần đất của họ.

Đối với lối đi qua: chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể

Tuy nhiên trên thực tế, có các dạng tranh chấp thường xuyên gặp như:

• Tranh chấp từ việc mở lối đi chung/ lối đi qua;
• Tranh chấp do lấn, chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề;

2.2. Nhóm 2 – Tranh chấp về giao dịch liên quan đến đất đai

4) Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất đai

Thường phát sinh khi:

• Hợp đồng viết tay không công chứng
• Bên bán nhận tiền nhưng không sang tên
• Bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán
• Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm pháp luật

5) Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp gia đình điển hình:

• Không để lại di chúc
• Di chúc không hợp lệ
• Con chung – con riêng – con nuôi tranh chấp
• Đất đứng tên bố mẹ nhưng chưa chia

6) Tranh chấp góp vốn bằng đất

Xảy ra khi cá nhân, hộ gia đình góp đất để hợp tác đầu tư, làm dự án, xây nhà xưởng nhưng:

• Không thực hiện đúng cam kết
• Không chia lợi nhuận
• Bị chiếm đoạt đất

2.3. Nhóm 3 – Tranh chấp phát sinh từ quản lý nhà nước

7) Tranh chấp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Phát sinh khi người dân không đồng ý với giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hoặc tranh chấp diện tích được bồi thường.

Ví dụ:

• Bản đồ giải phóng mặt bằng đo sai
• Không được hỗ trợ tái định cư
• Bồi thường không đúng loại đất

8) Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Khi một bên cho rằng đất là đất ở, bên kia cho rằng là đất nông nghiệp, đất ao, đất vườn…
→ Ảnh hưởng trực tiếp đến: quyền xây dựng – tách thửa – chuyển mục đích.

3. Nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp đất đai

• Mua bán đất bằng giấy viết tay
• Sổ đỏ chồng lấn
• Lấn chiếm ranh giới
• Không hiểu rõ pháp luật đất đai
• Di sản thừa kế không phân chia rõ
• Thay đổi địa giới hành chính
• Giao đất qua nhiều đời nhưng không đăng ký biến động
• Tự ý cho ở nhờ – mượn đất – giữ đất

4. Tranh chấp đất đai được giải quyết theo trình tự nào?

Theo Luật Đất đai 2024, khi giải quyết tranh chấp về đất đai cần tuân theo trình tự, thủ tục sau đây:

Bước 1: Hòa giải tại UBND xã (bắt buộc áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất)

• Xác minh nguồn gốc đất
• Đo đạc lại hiện trạng
• Kết quả hòa giải cần phải lập thành văn bản, nếu kết quả hòa giải thành thì hai bên thực hiện theo kết quả hòa giải. Ngược lại, nếu kết quả hòa giải không thành thì bắt đầu khởi kiện tại Tòa án.

Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án

Áp dụng cho:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất
• Tranh chấp hợp đồng mua bán, thừa kế
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất

Bước 3: Thi hành án & đo đạc cưỡng chế (nếu cần)

5. Những lưu ý quan trọng khi xảy ra tranh chấp đất đai

Để có lợi thế khi tranh chấp, người dân cần:

✔ Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ sổ đỏ, bản đồ, trích lục,…..
✔ Không tự ý xây dựng khi đang có tranh chấp
✔ Không xô xát, mâu thuẫn (dễ bị khởi tố hình sự)
✔ Chủ động mời luật sư đất đai để bảo vệ quyền lợi
✔ Giữ tất cả biên bản hòa giải – thông báo của xã/huyện

6. Kết luận

Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp, nhiều rủi ro và có thể kéo dài hàng năm nếu không xử lý đúng cách.
Nắm rõ các dạng tranh chấp đất đai phổ biến giúp người dân và doanh nghiệp chủ động phòng tránh, giảm thiểu thiệt hại.

???? Cần luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, xin vui lòng liên hệ:

Luật sư DFC – Chuyên đất đai – thừa kế – hợp đồng – giải phóng mặt bằng
☎ Hotline: 0913.348.538
???? www.luatsudfc.vn
Trụ sở chính: LK7 ngõ 1 Ngô Thì Nhậm, phường Hà Đông, TP. Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách Mạng Tháng Tám, phường Tân Sơn Nhất, TP. Hồ Chí Minh