I. Tranh chấp đất đai là gì? Quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai?

1.1 Khái niệm

Theo khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024 "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Có thể hiểu đơn giản, tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, không thống nhất về quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất gồm: 

• Tranh chấp ai là chủ sử dụng đất?
• Tranh chấp ranh giới đất, diện tích đất;
• Tranh chấp lối đi chung, lối đi qua, quyền quản lý đất;
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
• Tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất;
• Tranh chấp liên quan đến nhận tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;......

1.2 Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai 

• Tranh quyền quyền sử dụng đất: Không áp dụng thời hiệu
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất: Thời hiệu 03 năm
• Tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng: thời hiệu 03 năm

II. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai năm 2025

2.1 Trường hợp có sổ đỏ 

• Sổ đỏ ở đây có thể là:

+  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Hoặc một số giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp: Bằng khoản điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở; có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất; Sổ địa chính; Sổ mục kê; sổ kiến điền;...

-> Đối với trường hợp có một trong các giấy tờ trên, không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện (Nghị quyết 04/2017/NQ- HĐTP).

2.2 Trường hợp không có sổ đỏ

• Trước khi khởi kiện, đương sự bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND xã nơi có đất. 
• Kết quả hòa giải được lập thành văn bản. Nếu kết quả hòa giải không thành, đương sự mới có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

III. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai 

3.1 Hồ sơ khởi kiện tranh chấp có sổ đỏ 

• Đơn khởi kiện

• Sổ đỏ (bản sao chứng thực)

• Trích đo địa chính hoặc bản đồ hiện trạng

• Biên bản làm việc, chứng cứ tranh chấp

• Ảnh hiện trạng, video thực địa

• CMND/CCCD, hộ khẩu

3.2 Hồ sơ khởi kiện tranh chấp không có sổ đỏ 

Bao gồm toàn bộ hồ sơ trên và thêm:

• Biên bản hòa giải tại UBND xã (bắt buộc)

• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất:

  • Biên lai thuế

  • Giấy tờ mua bán viết tay

  • Giấy kê khai, sổ mục kê

  • Xác nhận quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp

• Lời khai nhân chứng

IV. Trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 

Bước 1. Hòa giải (nếu không có sổ đỏ)

• Gửi đơn hòa giải lên UBND xã

• UBND tổ chức hòa giải trong 30 ngày

• Nếu không thành → cấp biên bản hòa giải

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Tập hợp đầy đủ giấy tờ theo mục IV.

Bước 3. Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Tòa sẽ:

• Tiếp nhận

• Thông báo nộp tạm ứng án phí

• Ra thông báo thụ lý vụ án

Bước 4. Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ

• Đo đạc hiện trạng

• Định giá

• Giám định bản đồ

• Lấy lời khai nhân chứng

Bước 5. Hòa giải tại Tòa án

Nếu hòa giải thành → ra quyết định công nhận.

Nếu không → chuyển sang xét xử.

Bước 6. Mở phiên tòa sơ thẩm → phúc thẩm (nếu có)

Thời gian giải quyết: 4–12 tháng, tùy mức độ phức tạp.

VII. Luật sư DFC khuyến nghị – lưu ý quan trọng 2025

✔ Nên thực hiện thủ tục hòa giải tại tại UBND nơi có đất trước;

✔ Cần đo đạc, trích đo lại đất trước khi kiện.

✔ Thu thập nhân chứng rất quan trọng trong tranh chấp đất không có giấy tờ.

✔ Nên nhờ luật sư tham gia từ đầu để tránh mất lợi thế chứng cứ.

VIII. Dịch vụ Luật sư đất đai – DFC hỗ trợ

• Soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất

• Đại diện tham gia tố tụng

• Thu thập chứng cứ – đo đạc – định giá

• Hòa giải và thương lượng

• Bảo vệ quyền sử dụng đất tại Tòa án

• Thủ tục cấp sổ đỏ trong tranh chấp

???? Hotline tư vấn đất đai DFC: 0913.348.538

Website: www.luatsudfc.vn