Giải quyết tranh chấp đất theo thủ tục hành chính hay khởi kiện tại Tòa án?

1. Tranh chấp đất đai giải quyết theo những con đường nào?

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được giải quyết theo 2 con đường chính:

• Con đường hành chính: tại UBND cấp huyện; cấp tỉnh  

Giải quyết bằng quyết định hành chính

• Con đường tố tụng: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa

2. Khi nào giải quyết theo thủ tục hành chính?

Áp dụng khi:

• Giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự

+ không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy cứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật đất đai;

• Giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;
• Giải quyết tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Thẩm quyền:

• Chủ tịch UBND cấp huyện
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Ưu điểm:

• UBND trực tiếp, chủ động xác minh hồ sơ, trích lục nguồn gốc sử dụng đất;
• Nếu cần thiết, UBND là đơn vị thực hiện việc đo đạc lại thực địa sử dụng đất;
• Thủ tục ít tốn chi phí hơn;
• Phù hợp với đất sử dụng lâu đời, không có giấy tờ;

Nhược điểm

• Thời gian kéo dài
• Tính pháp lý đôi khi không chắc bằng bản án Tòa
• Vẫn có thể phải kiện ra Tòa nếu không đồng ý quyết định của UBND

3. Khi nào cần khởi kiện tranh chấp đất tại Tòa án?

Áp dụng trong các trường hợp:

• Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung bao gồm: tranh chấp hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp lối đi chung, ranh giới;......
• Giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự

+ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy cứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật đất đai;

• Trong trường hợp các bên đương sự không có các loại giấy tờ trên mà lựa chọn khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án nhân dân vẫn có thẩm quyền giải quyết;
• Trường hợp, đương sự đã lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền mà không đồng ý với quyết định hành chính đó thì khởi kiện tại Tòa án.

Ưu điểm:

• Bản án có tính cưỡng chế thi hành
• Tính pháp lý mạnh và có giá trị cao
• Xử lý được hợp đồng, tài sản gắn liền với đất, thừa kế
• Tòa có thể yêu cầu trích lục hồ sơ, đo đạc, giám định để làm rõ

Nhược điểm

• Tốn thời gian (4–12 tháng hoặc lâu hơn)
• Tốn chi phí án phí, luật sư
• Yêu cầu hồ sơ, chứng cứ chặt chẽ

4. Bảng so sánh: Hành chính hay Tòa án – nên chọn con đường nào?

5. Nên chọn con đường nào để có lợi nhất? (Luật sư tư vấn thực tế)

✔ Trường hợp 1: Đất không có sổ đỏ, tranh chấp nguồn gốc đất → Chọn UBND

Đây là dạng tranh chấp chưa có bất kỳ giấy tờ nào là căn cứ chứng minh nguồn gốc đất, nên chọn UBND là đơn vị trực tiếp thực hiện việc ghi chép, sao lưu hồ sơ đất.

✔ Trường hợp 2: Đất có sổ đỏ – bị lấn chiếm – ranh giới → Khởi kiện Tòa

Bản án Tòa án có giá trị thi hành cao nhất.

✔ Trường hợp 3: Tranh chấp thừa kế – hợp đồng đất → Chỉ Tòa án mới giải quyết được

✔ Trường hợp 4: Không đồng ý quyết định của UBND

→ Khởi kiện hành chính ra Tòa

✔ Trường hợp 5: Bị hàng xóm cản trở, không hợp tác hòa giải

→ Tòa án sẽ tiến hành thẩm định – đo đạc – cưỡng chế nếu cần.

6. Một số lưu ý quan trọng trước khi lựa chọn phương án

- Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: sổ đỏ, trích đo, bản đồ, nhân chứng

- Không tự ý xây dựng, lấn chiếm khi tranh chấp đang xảy ra

- Lưu giữ toàn bộ biên bản hòa giải, thông báo UBND

- Nên tham khảo luật sư đất đai trước khi nộp đơn

- Xem xét mục tiêu cuối cùng: đòi lại đất – xác định ranh – bảo vệ lối đi – hủy hợp đồng

???? Cần tư vấn con đường giải quyết tranh chấp đất phù hợp nhất?

Luật sư DFC – chuyên tranh chấp đất đai – thừa kế – hợp đồng
Hotline: 0913.348.538

Email: luatsudfc@gmail.com
Website: www.luatsudfc.vn

Địa chỉ: LK 7-1 Ngô Thì Nhậm, Phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội

Chi nhánh: 1073/63B đường Cách Mạng Tháng Tám, Phường Tân Sơn Nhất, Thành phố Hồ Chí Minh.