LUẬT SƯ
TƯ VẤN TRANH TỤNG
0913499922 0913499922 Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được hiểu là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng của chủ thể sử dụng đất đai. Tuy nhiên, xuất phát từ nhiều nguyên do mà hiện nay, nhiều chủ thể sử dụng đất vẫn chưa có Sổ đỏ.
Xuất phát từ thực tế đó, việc mua bán đất không có sổ đỏ cũng phát sinh nhiều vấn đề. Vậy có nên mua đất chưa có Sổ đỏ không? Rủi ro khi mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ là gì? Thủ tục mua bán đất chưa có Sổ đỏ gồm những bước nào?
Chúng tôi – Đội ngũ tư vấn pháp lý của Công ty Luật DFC thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6512 sẽ gửi đến bạn bài viết này để làm rõ vấn đề như sau:
Tìm hiểu thêm
Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị định số 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT Quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ) của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Căn cứ vào những quy định của pháp luật đất dai hiện hành, cụ thể tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất của người sử dụng đất gồm:
Có nên mua đất chưa có Sổ đỏ không?
- Có Sổ đỏ;
- Đất đang không có xảy ra tranh chấp;
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trừ hai trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp mua bán chuyển nhượng đất còn lại đều cần có Sổ đỏ. Do đó, việc mua đất chưa có Sổ đỏ cần đáp ứng điều kiện giao dịch là có Sổ đỏ trước khi việc mua bán xảy ra, nghĩa là không có Sổ đỏ thì không thể thực hiện việc mua bán được. Vì vậy, thực tế xảy ra 02 trường hợp sau:
- Trường hợp 01: đất không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì việc thực hiện mua bán đất chưa có Sổ đỏ là không được pháp luật quy định;
- Trường hợp 02: đất có đủ điều kiện và căn cứ để cấp Sổ đỏ nhưng chưa có Sổ đỏ thì cần làm Sổ đỏ trước khi thực hiện giao dịch.
Tóm lại, trong hai trường hợp trên, trường hợp 02 thì có thể thưc hiện việc mua bán được nhưng vẫn cần có Sổ đỏ trước khi thực hiện việc mua bán. Trường hợp không có Sổ đỏ mà vẫn thực hiện việc mua bán chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có giá trị về mặt pháp lý (bị vô hiệu) nên việc mua đất chưa có Sổ đỏ trong trường hợp 01 thì không nên mua.
Như đã khẳng định ở trên, vẫn đề pháp luật đất đai nói chung và vấn đề pháp lý của việc mua bán chuyển nhượng đất không có Sổ đỏ rất phức tạp. Rủi ro khi mua đất chưa có Sổ đỏ thể hiện ở một số rủi ro cụ thể sau:
- Trước hết, đất không có đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất và cấp Sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân: đất thuộc diện tranh chấp, đất bị chiếm dụng trái phép, đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi … nhưng chủ thể sử dụng vẫn sử dụng bất hợp pháp và khi thực hiện việc mua bán đất trong trường hợp này thì rủi ro cho bên mua là có;
- Tiếp đó, xuất phát từ rủi ro khi mua đất chưa có Sổ đỏ từ nguyên nhân trên thì hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất sẽ bị coi là không có giá trị về mặt pháp lý (vô hiệu) do không đáp ứng về mặt nội dung (đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
- Ngoài ra, trong một số vụ việc cụ thể thì người chuyển nhượng đất không có Sổ đỏ thì rủi ro liên quan đến số tiền đặt cọc của người mua hoặc số tiền trả trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bên mua sẽ có thể trốn tránh nghĩa vụ này bằng cách bỏ trốn, cắt đứt liên lạc…
Về thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ thì và chỉ khi đất có đủ căn cứ, điều kiện để cấp Sổ đỏ thì mới có thể thực hiện việc mua bán được. Vì vậy, thủ tục mua bán đất chưa có Sổ đỏ gồm 03 thủ tục chính: thủ tục xin cấp Sổ đỏ, thủ tục lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất và thủ tục sang tên Sổ đỏ.
3.1. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ của bên bán
* Hồ sơ giấy tờ cần có:
- Mẫu đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số Đk04a/Đk) kèm theo Thông tư 24/2014/TT – BTNMT;
- Những giấy tờ làm căn cứ cấp Sổ đỏ theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP như giấy tờ hợp pháp (về thừa kế, về tặng cho …); giấy tờ về thanh lý, hóa giá…;
- Căn cứ sử dụng đất ổn định lâu dài như biên lai thu tiền sử dụng đất, sổ mục kê, mục điền…;
- Các giấy tờ khác liên quan như CMND/CCCD của người sử dụng đất.
* Quy trình xin cấp Sổ đỏ:
Thủ tục xin cấp Sổ đỏ của chủ thể có đủ điều kiện cấp được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014 và Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, cụ thể như sau:
- Bước 01: Ngưởi sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bước 02: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, trong vòng 10 ngày phải xem xét và giải quyết. Tiến hành thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa. Nếu hồ sơ không đủ thì cần trả hồ sơ để người sử dụng đất bổ sung;
- Bước 03: Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trình báo cáo lên Ủy ban Nhân dân cùng cấp xin quyết định cấp Sổ đỏ;
- Bước 04: Cơ quan tiếp nhận thực hiện việc trả kết quả cho người có nhu cầu xin cấp Sổ đỏ trực tiếp tại Văn phòng hoặc về Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi người đó sinh sống.
3.2. Thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi người bán đã có Sổ đỏ thì các bên thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức hợp đồng, cụ thể như sau:
- Bước 01: Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng trong đó nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Các bên có thể tự soạn thảo hoặc nhờ bên thứ ba (Văn phòng Luật sư, Văn phòng Công chứng…);
- Bước 02: Các bên sau khi soạn thảo, ký kết thì ra cơ quan tư pháp thuộc Ủy ban Nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng Công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có bất động sản ấy thực hiện việc công chứng. Có lời chứng của đại diện các cơ quan này;
- Bước 03: Các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng (bên chuyển nhượng có nghĩa vụ trao Sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng sau khi nhận tiền và ngược lại).
3.3. thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ
Sau khi hoàn tất 02 thủ tục kể trên, người mua (người nhận chuyển nhượng) sẽ thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ bao gồm những bước sau:
- Bước 01: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên Sổ đỏ;
- Bước 02: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra, xác minh.
- Bước 03: Khi hồ sơ đầy đủ sẽ tiến hành việc hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ về phí, lệ phí. Báo cáo cho Ủy ban Nhân dân cùng cấp ra quyết định sang tên Sổ đỏ. Cập nhật dữ liệu vào phần mềm quản lý đất đai.
- Bước 04: Trả Sổ đỏ cho người có nhu cầu sang tên Sổ đỏ.
Trên đây là nội dung tư vấn về thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ, rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ của Tổng đài tư vấn luật đất đai 1900.6512 về vấn đề mua đất chưa có Sổ đỏ có được không. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc vấn đề liên quan, Quý Khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!
Với bề dày kinh nghiệm hơn 15 năm trong ngành tư vấn pháp luật, Luật sư tranh tụng tại Tòa án, Ông Lê Minh Công đã dẫn dắt DFC trở thành một thương hiệu uy tín và chất lượng cho người dân và là một trong những công ty đi đầu tại Việt Nam trong lĩnh vực tư vấn luật qua tổng đài.
