Quy trình và các thủ tục mua bán nhà đất

16:51 - 18/12/2019

Có thể thấy rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá gắn liền với đất nói chung, hay hiểu đơn giản hơn là việc mua bán nhà đất nói riêng diễn ra ngày càng nhiều và phổ biến trên thực tế. Vậy mua đất cần những giấy tờ gì (vấn đề về hồ sơ mua bán nhà đất) và cách thức mua bán nhà đất hay quy trình các thủ tục mua bán nhà đất  thực hiện như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây xin đi phân tích, làm rõ cho bạn đọc những nội dung cơ bản về vấn đề này, mong qua đó phần nào giúp ích và đem lại ý nghĩa cho bạn đọc!

I. Hồ sơ mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán đất ở (thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục mua đất, thủ tục bán đất hay thủ tục mua bán đất ở, hoặc thủ tục mua bán đất đai) trước tiên cần phải quan tâm về hồ sơ mua bán nhà đất. Theo đó, về vấn đề hồ sơ mua bán đất như thế nào; hay mua đất cần những giấy tờ gì; thì cụ thể sẽ bao gồm các giấy tờ sau đây: 

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)

Luật mua bán nhà đất (hay luật mua bán đất đai) về hồ sơ mua bán đất trước tiên và quan trọng nhất là cần có Giấy chứng nhận; bởi lẽ, căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền chyển đổi, chuyển nhượng…., hiểu đơn giản bao gồm cả quyền bán đất thì phải thỏa mãn điều kiện có Giấy chứng nhận; trừ một vài trường hợp đặc biệt (liên quan đến vấn đề thừa kế hoặc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp).

Như vậy, hồ sơ mua bán đất trước tiên và quan trọng nhất phải có Giấy chứng nhận. 

2. Hợp đồng mua bán nhà đất

Nếu như Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định một chủ thể có quyền mua bán đất thì Hợp đồng mua bán nhà đất chính là giấy tờ, tài liệu quan trọng chứng mình cho việc chủ thể đã thực hiện quyền năng đó trên thực tế. 

Đồng thời, theo Luật mua bán nhà đất (hay luật mua bán đất đai) thì cần lưu ý rằng hợp đồng mua bán nhà đất, tức là hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành bắt buộc phải công chứng. Các bên có thể tự dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất để đem đến công chứng ở các tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, cách mua bán nhà đất nhanh nhất là hai bên không cần mất thời gian dự thảo hợp đồng mà trực tiếp yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất.

3. Giấy tờ, tài liệu khác

Hồ sơ mua bán nhà đất ngoài bao gồm hai giấy tờ cơ bản quan trọng nêu trên, thì hồ sơ mua bán nhà đất cần phải có thêm những giấy tờ tài liệu khác để thực hiện việc công chứng, cụ thể bao gồm: Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu); Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn (trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng).

Như vậy, luật mua bán đất đai (luật mua bán nhà đất) đã có quy định rõ ràng về hồ sơ mua bán đất đai gồm những giấy tờ, tài liệu gì, cụ thể như đã phân tích trên. 

4. Thủ tục, quy trình mua bán nhà đất (các thủ tục mua bán đất đai, hay các bước mua bán nhà đất)

Luật mua bán đất đai (luật mua bán nhà đất) có quy định cụ thể về các bước mua bán nhà đất; cũng như về trình tư, thủ tục mua bán nhà đất (thủ tục mua bán đất; quy trình mua bán nhà đất, quy trình mua bán đất thổ cư), cụ thể gồm các bước như sau:

5. Thủ tục mua bán nhà đất về Ký kết và công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Như đã trình bày trên, luật mua bán nhà đất (luật mua bán đất đai) quy định bắt buộc hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng. Do đó, thủ tục, quy trình mua bán nhà đất hay các mua bán nhà đất thì bước đầu tiên cần làm là ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và làm thủ tục công chứng. Cụ thể, bạn đọc chuẩn bị những hồ sơ mua bán nhà đất như đã trình bày trên và tìm đến tổ chức hành nghề công chứng. Vấn đề về thời hạn, thủ tục, hoặc phí công chứng tùy thuộc vào từng tổ chức hành nghề công chứng cụ thể.

II. Thủ tục mua bán nhà đất về Kê khai tài chính và sang tên Giấy chứng nhận

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất về kê khai tài chính: 

Cụ thể, thủ tục mua bán đất (thủ tục mua đất, thủ tuc bán đất) về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bao gồm: 

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (tờ khai này được làm theo mẫu số 03/BĐS-TNCN);
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ (tờ khai này làm theo Mẫu số 01);
  • Bản sao, bản chụp Giấy chứng nhận; có chữ ký xác nhận cam kết chịu trách nhiệm của cá nhân vào bản chụp này;
  • Hợp đồng mua bán nhà đất như đã trình bày trên;
  • Đối với trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí thì cần cung cấp thêm các giấy tờ, tài liệu chứng minh.
  • Đặc biệt, thủ tục mua bán đất cần chú ý đến vấn đề về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí như sau
  • Đối với hồ sơ khai thuế thì: Nếu hợp đồng mua bán không có thỏa thuận về việc bên mua sẽ là người nộp thuế thay cho bên bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 từ khi hợp đồng có hiệu lực, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế; Ngược lại, nếu có thỏa thuận thì thời hạn chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng;
  • Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ: cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Giấy chứng nhận).

Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất về sang tên Giấy chứng nhận (sổ đỏ)

Cụ thể, thủ tục mua bán đất (thủ tục mua đất, thủ tục bán đất) về hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đơn này làm theo Mẫu số 09/ĐK);
  • Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
  • Hợp đồng mua bán nhà đất như đã phân tích trên;
  • Sổ hộ khẩu; Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD).

Địa điểm nôp hồ sơ sang tên sổ đỏ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường; hoặc UBND xã.

Thời hạn trả kết quả: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đồng thời, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Về các khoản chi phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ, cụ thể bao gồm:

  • Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế phải nộp ở đây xác định bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán;
  • Lệ phí trước bạ: Xác định bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
  • Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh nơi có đất quyết định). 

Như vậy, bài viết trên đây đã cơ bản chỉ ra và phân tích cho bạn đọc về trình tự, cách thức mua bán nhà đất và thủ tục mua bán nhà đất ở, cụ thể các vấn đề về hồ sơ mua bán nhà đất; việc ký kết và công chứng hợp đồng mua bán đất; và trình tự, thủ tục kê khai thuế và sang tên sổ đỏ. Nếu có bất kì vướng mắc nào liên quan đến vấn đề về thủ tục mua bán nhà đất nói riêng hay liên quan đến lĩnh vực luật đất đai nói chung, bạn đọc vui lòng liên hệ đến tổng đài số 1900 6512 của Công ty luật DFC để được đôi ngũ chuyên viên, luật sư tư vấn luật đất đai tận tình, giải đáp mọi băn khoăn, vướng mắc cho bạn đọc. Xin trân trọng cảm ơn!

 

Trình tự hòa giải và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định hiện hành
Quyền sử dụng đất theo điều 100 luật đất đai 2013
Hành vi lấn chiếm đất hành lang giao thông bị xử lý như nào
Lấn chiếm đất quốc phòng phạm tội gì và bị xử lý như thế nào