Điều kiện và quy trình chuyển mục đích sử dụng đất

14:33 - 10/12/2019

Có thể thấy rằng, chuyển mục đích quyền sử dụng đất là vấn đề được khá nhiều người quan tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Xuất phát từ điều này, bài viết dưới đây xin chỉ ra và phân tích cho bạn đọc những vấn đề cơ bản, quan trọng nhất về chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể là về hồ sơ chuyển mục đích quyền sử dụng đất; điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích quyền sử dụng đất và các vấn đề khác có liên quan. Mong qua đó phần nào giúp ích cho bạn đọc trong tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề này! 

I. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì

1. Phân loại đất 

Muốn hiểu được khái niệm quy trình chuyển mục đích sử dụng đất, trước tiên ta phải biết rằng, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được phân loại thành như sau:

 

  • Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng (gồm đất trồng lúa và các loại đất trồng cây hằng năm khác là đất trồng cây lâu năm); hoặc đất rừng sản xuất; hoặc đất rừng phòng hộ; hoặc đất rừng đặc dụng; hoặc đất nuôi trồng thủy sản; hoặc đất làm muối; hoặc đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ mục đích trồng trọt; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc….
  • Nhóm dất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở (tại nông thôn, đất ở tại đô thị); hoặc đất xât dựng trụ sở cơ quan; hoặc đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; hoặc đất xây dựng công trình sự nghiệp; hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; hoặc đất sử dụng vào mục đích công cộng; hoặc đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; hoặc đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, hỏa táng; hoặc đất sông, ngòi,… ; hoặc đất phi nông nghiệp khác (đất làm nhà nghỉ, lán, trại….) 
  • Nhóm đất chưa sử dụng: tức là nhóm đất chưa xác định mục đích sử dụng  

2. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất có thể hiểu một cách đơn giản là chuyển từ loại đất này sang loại đất khác, có thể là chuyển từ loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp hoặc ngược lại; hoặc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong cùng nhóm đất nông nghiệp, hoặc trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp. 

II. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

1. Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

  • Căn cứ theo Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép bao gồm: 
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, hoặc sang đất trồng rừng, hoặc đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất làm muối;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, hoặc đất làm muối, hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác cùng trong nhóm đất nông nghiệp;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng…sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ, hay đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
  • Căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Điều 52 Luật đất đai 2013 thì việc cho phép  chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt theo đúng thẩm quyền; và căn cứ vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Căn cứ vào Điều 12 Thông tư liên tịch số 33/2017/TT-BTNMT, thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, bao gồm:

  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cay hàng năm sang đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ mục đích trồng trọt; hoặc đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm…).
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm, hoặc đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm.
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
  • Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất này, mặc dù không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn phải đăng ký biến động. 

III. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

  • Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 6 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất này làm theo Mẫu số 01/ĐK;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Địa điểm nộp hồ sơ: Văn phòng đăng kí đất đai hoặc tại UBND xã nơi có đất.Thời hạn thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: không quá 15 ngày (căn cứ vào khoản 40 Điều 2 Nghị quyết 01/2017/NĐ-CP) 

2. Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước 

Như đã phân tích trên, trường hợp này không cần phải làm hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên, phải đăng ký biến động đất đai, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

  • Hồ sơ: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Địa điểm nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã nơi có đất.
  • Thời hạn: 10 ngày (căn cứ vào khoản 2 Điều 40 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) 

3. Phí chuyển mục đích sử dụng đất 2019

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

  • Đối với tiền sử dụng đất: Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì người chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền dựa trên diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng; dựa vào mục đích sử dụng đất; và dựa vào giá đất tính thu tiền sử dụng. Do đó, bảng giá chuyển mục đích sử dụng đất 2019 là không cố định mà phụ thuộc vào diện tích, giá đất cũng như mục đích sử dụng đất sau khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
  • Đối với lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất: Giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh nơi có đất ban hành; Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ là 0.5%*Giá tính lệ phí trước bạ*Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, bài viết trên đây cơ bản chỉ ra và phân tích cho bạn đọc những nội dung cơ bản nhất về quy định chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể là vấn đề hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (trong đó có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất); điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất hay các vấn đề khác liên quan như phí chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bạn đọc có vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này nói riêng hay liên quan, phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung, bạn đọc vui lòng liên hệ đến Tổng đài số 19006512 của Công ty luật DFC, đội ngũ luật sư, chuyên viên của DFC sẵn sàng phục vụ, giúp đỡ bạn đọc tháo mắc mọi khó khăn. Xin trân trọng cảm ơn!

 
Luật đất đai về hợp tác xã khi thuê đất
Luât Sư DFC tư vấn tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Những quy định về mua bán đất mồ mả
Đất quy hoạch là gì và có được mua bán không
Trình tự hòa giải và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất