Đất quy hoạch là gì và có được mua bán không

14:12 - 12/02/2020

Luật Đất đai năm 2013 là văn bản quy phạm pháp luật hiện hành điều chinh trong lĩnh vực đất đai. Là sự kế thừa cũng như phát huy những văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai trước đây thì Luật Đất đai năm 2013 có nhiều bổ sung và sửa đổi để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước trong thời kỳ mới. Trong lĩnh vực đất đai thì việc lập kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất là một trong những vấn đề được quy định một cách chi tiết và cụ thể. Vậy đất quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất là gì? đất quy hoạch có được mua bán không? Chúng tôi – Đội ngũ Chuyên viên tư vấn pháp luật của văn phòng tư vấn luật DFC xin giải đáp thắc mắc của các bạn sau đây:

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

  • Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

  • Quyết định 26/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc cấp giấy phép xây dựng công trình.

Nội dung tư vấn

1. Quy hoạch đất ở xây dựng mới là gì?

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những vấn đề thuộc phạm vi thẩm quyền của nhà nước thông báo công khai đến người có quyền sử dụng đất. Với việc kế thừa và bổ sung những quy định mới bên cạnh những quy luật cũ thì Luật Đất đai năm 2013 còn một số khái niệm chưa được bổ sung hoặc mơ hồ trong cách hiểu. trong đó có khái niệm quy hoạch đất ở xây dựng mới.

Quy hoạch đất ở xây dựng mới là thuật ngữ xuất hiện sau sự ra đời, có hiệu lực điều chỉnh của Quyết định 26/2017/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc cấp giấy phép xây dựng công trình. Quy hoạch đất ở xây dựng mới khi quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh có đất ở thuộc khu vực quy hoạch “đất dân cư xây dựng mới”, “đất ở hỗn hợp”.

Trong đó, việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với nhau trong việc quản lý, điều chỉnh, sử dụng nguồn tài nguyên đất. Quy hoạch sử dụng đất theo từng năm mà từng địa phương, cơ quan sẽ có những kế hoạch sử dụng đất cụ thể. Việc lập kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất nhằm mục tiêu tận dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nguồn tài nguyên quý giá này; thực hiện các bước phát triển về kinh tế - xã hội. Ngoài ra, còn nhằm phù hợp với nhu cầu sử dụng đất ở từng địa phương theo thời gian và không gian nhất định.

2. Đất quy hoạch có được mua bán không?

Thực hiện việc mua bán đất đai nói chung và đất quy hoạch nói riêng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng sau: quyền chuyển nhượng đất , quyền cho thuê đất, quyền cho thuê lại đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền góp vốn quyền sử dụng đất nhưng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Một câu hỏi đặt ra mà Chúng tôi – Đội ngũ chuyên viên pháp luật của công ty TNHH DFC được sự tin tưởng của khách hàng thường hỏi, đó là đất thuộc diện quy hoạch có mua bán được không? Thời gian qua có những dự án gắn liền với những kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và địa phương phê duyệt. Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc mua bán quyền sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất như sau:

  • Trường hợp 01: Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Theo đó, trong trường hợp này thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong đó, có chuyển nhượng sử dụng đất theo quy định của Điều 168 Luật Đất đai như trên;
  • Trường hợp 02: Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo công khai mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Theo đó, trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch. Tuy nhiên, người sử dụng đất tiếp tục thực hiện các quyền của mình (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

3. Xây nhà trên đất quy hoạch treo có sao không?

Đất quy hoạch treo được hiểu là đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Theo trường hợp 02 ở trên mà chúng tôi đã phân tích, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình bao gồm cả quyền chuyển nhượng sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch. 

Người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền với đất quy hoạch treo đó là không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trong trường hợp người sử dụng đất quy hoạch treo có nhu cầu tu bổ, sửa chữa cũng như cải tạo công trình trên đất quy hoạch treo cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

4. Cách kiểm tra đất có quy hoạch hay không?

Việc thực hiện kiểm tra đất quy hoạch nhằm thực hiện hai mục đích chính sau: trước tiên, đất quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền như không được xây dựng công trình mới, trồng cây lâu năm… và quan trọng hơn nữa, đất quy hoạch là đất có khả năng rất cao nằm trong diện bị thu hồi. Do đó, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người được chuyển nhương cũng cần lưu ý vấn đề này.

Để kiểm tra đất có quy hoạch hay không thì bạn cần lên Phòng Tài nguyên – Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất ấy tọa lạc để hỏi. Và khi được hỏi thì chắc chắn Phòng Tài Nguyên – Môi trường sẽ trả lời rành mạch và chính xác cho bạn.

Ngoài ra, ở một số địa phương đã có phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến nhằm đáp ứng những xu thế phát triển của đất nước. 

Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn luật đất đai vui lòng liên hệ 19006512 để được các luật sư của DFC giải đáp

Hy vọng bài viết trên hữu ích với bạn. Trân trọng!

Trình tự hòa giải và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định hiện hành
Quyền sử dụng đất theo điều 100 luật đất đai 2013
Hành vi lấn chiếm đất hành lang giao thông bị xử lý như nào
Lấn chiếm đất quốc phòng phạm tội gì và bị xử lý như thế nào