Luật Đất đai vào năm 2018 có điểm gì mới?

Luật đất đai 2018 có gì mới? Đất đai thuộc sở hữu toàn dân với đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước, nhân dân phải sử dụng đất theo yêu cầu của Nhà nước về mục đích sử dụng đất. Thêm nữa, việc định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước mà người dân không thể quyết định được. Nhận thức rõ vai trò quan trọng của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước ta luôn quan tâm và chú trọng vấn đề này. Do đó, pháp luật về đất đai là một trong những ngành luật có lịch sử lâu dài ở nước ta, Nhà nước ta đã ban hanh hàng loạt các văn bản pháp luật như Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực năm 2013.

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2013 thì thực tiễn giải quyết phát sinh nhiều mâu thuẫn, không đồng bộ mà có sự chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau… Vì vậy, ngay sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2013 đã có hàng loạt văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành (Nghị định, Thông tư…).

Năm 2018, để tránh sự chồng chéo gây khó hiểu trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai thì Quốc hội ta đã ký “Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH năm 2018 hợp nhất Luật Đất đai” hợp nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật đất đai sửa đổi 2018, bổ sung Luật đất đai năm 2018. Điều này tạo thuận lợi không nhỏ trong việc làm rõ các quy định cũng như các cơ quan công quyền áp dụng đúng đăn nhất pháp luật về đất đai. Vậy Luật Đất đai vào năm 2018 có điểm gì mới? Để giải đáp toàn bộ những điểm mới của Luật Đất đai vào năm 2018, Chúng tôi – Công ty tư vấn Luật DFC xin gửi tới Quý bạn đọc bài viết sau đây:

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn pháp luật có thể liên hệ tổng đài 19006512 để đươc tư vấn 1 cách hiệu quả và cụ thể nhất

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013;
• Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2018;
• Văn bản hợp nhất số 21/VBHN – VBQH năm 2018 hợp nhất Luật Đất đai;
• Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 có liên quan.

Nội dung tư vấn

1. Năm 2018, tại sao lại có Văn bản hợp nhất số 21/VBHN – VBQH hợp nhất Luật đất đai

Đất đai luôn là một vấn đề phức tạp và đòi hỏi có sự quan tâm của Nhà nước ta. Năm 2013, Luật Đất đai hiện hành đã ra đời trên cơ sở kế thừa, hoàn thiện và khắc phục những điểm bất cập, hạn chế của Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, ngay từ khi ra đời, các nội dung được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 bộc lộ nhiều hạn chế: nhiều cách hiểu trong một điều luật, điều luật chưa rõ ràng, phát sinh nhiều cách giải quyết khác nhau giữa các cơ quan nhà nước… 

Đảng và Nhà nước ta đã nhận thức được điều này và ngay sau đó đã ban hành hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật hướng dẫn có liên quan. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng áp dụng pháp luật lại nảy sinh vấn đề “chồng chéo” giữa các quy định của pháp luật. Chính vì vậy, năm 2018, văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN – VPQH đã chính thực được văn phòng Quốc hội ban hành ngày 10/12/2018. 

    Từ những lý do trên, năm 2018, lĩnh vực đất đai nói chung có sự cải thiện đáng kể và có nhiều bước phát triển đột phá. Và đây cũng là lý do chính để Công ty TNHH Luật DFC giải đáp thắc mắc của bạn.

2. Luật Đất đai vào năm 2018 có điểm gì mới

Theo đó, hàng loạt nội dung liên quan đến lĩnh vực pháp luật đất đai được sửa đổi bổ sung. Sau đây, Công ty TNHH Luật DFC xin điểm lại những vấn đề mà bạn cần lưu tâm và chú ý liên quan đến luật đất đai năm 2018 như sau:

2.1. Bổ sung quy định về giá đất để tính tiền sử dụng đất

Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố hệ số điều chỉnh giá đất ban hành vào ngày 01/01 hàng năm. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01/10 hàng năm.

Việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện dựa trên ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Việc lựa chọn tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Lưu ý: Tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng hệ số của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp; Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số mới.

2.2. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

Đơn giá thuê đất để xác định số tiền thuê đất theo quy định được tính dựa trên cơ sở bảng giá đất theo mục đích sử dụng đất của dự án. Đơn giá thuê đất được tính theo công thức sau:

Đơn giá thuê đất =  1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất có tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất. 

2.3. Bổ sung thêm quy định về trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án Nhà ở xã hội, dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

*)  Thủ tục về hồ sơ

Khi bạn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án Nhà ở xã hội, dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa thì cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

• Văn bản đề nghị miễn tiền sử dụng đất (trong đó ghi rõ diện tích đất được giao và lý do miễn tiền sử dụng đất): 01 bản chính;
• Quyết định hoặc văn bản chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: 01 bản sao;
• Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: 01 bản sao.

*) Trình tự nộp và cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất tại Cơ quan Thuế quản lý thu trực tiếp hoặc tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp nộp hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai thì việc luân chuyển cho cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.

*) Kết quả nộp hồ sơ

    Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại Khoản 3 Điều này, cơ quan thuế xác định và ban hành quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định hoặc thông báo không được miễn, giảm tiền sử dụng đất do không đủ điều kiện theo quy định.

2.4. Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả vào nghĩa vụ tài chính tại Sở Tài chính nơi thực hiện dự án.

    Hồ sơ hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp bao gồm:

• Văn bản đề nghị hoàn trả hoặc khấu trừ: 01 bản chính;
• Quyết định hoặc văn bản chấp thuận đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: 01 bản sao.
• Hợp đồng hoặc giấy tờ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm nhận chuyển nhượng: 01 bản sao;
• Giấy tờ, hóa đơn chứng minh số tiền đã nộp tiền vào ngân sách khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ, biên lai đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội: 01 bản sao.

    Thời gian giải quyết việc hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp:

• Trong thời hạn tối đa 20 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ hợp lệ của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 2 Điều này; Sở Tài chính xác định, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội;
• Trong thời hạn tối đa 10 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận việc hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp hoặc tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, Sở Tài chính có văn bản gửi Cục thuế, kho bạc nhà nước của địa phương để thực hiện.

2.5. Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người được mua, thuê mua Nhà ở xã hội thực hiện bán, chuyển nhượng

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: người mua, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội có văn bản và hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

    Hồ sơ xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội bao gồm: 

• Văn bản của người mua, thuê mua nhà ở xã hội đề nghị xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội: 01 bản chính;
• Hợp đồng mua, bán nhà ở xã hội: 01 bản sao;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có) hoặc các giấy tờ, hồ sơ khi mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội: 01 bản sao.

    Trình tự và thời gian giải quyết hồ sơ xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà ở xã hội:

• Văn phòng đăng ký đất đai lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai gửi cơ quan thuế quản lý thu trực tiếp kèm theo hồ sơ do người mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều này để xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội.
• Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
• Trong thời hạn tối đa 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về bán nhà ở xã hội. Việc ban hành Thông báo nộp tiền sử dụng đất và thu nộp tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật

2.6. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về xử lý số tiền bồi thường và xử lý mặt bằng   

    Bổ sung quy định về hồ sơ đề nghị khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo đó hồ sơ gồm:

• Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: 01 bản sao;
• Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng: 01 bản chính.

Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá có hình thức sử dụng đất hỗn hợp: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và nhà đầu tư tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được tính theo từng loại diện tích và được phân bổ đều tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng vào các phần diện tích đất tương ứng.

2.7. Việc xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước được sửa đổi và bổ sung

Đối với trường hợp đất thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đang sử dụng nhà, đất tại công trình xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp thuộc sở hữu nhà nước hoặc có phần diện tích thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà không tách riêng được phần diện tích đất sử dụng cho từng đối tượng đang sử dụng thì số tiền thuê đất mà đối tượng thuê đất phải nộp được xác định theo hệ số phân bổ trên cơ sở diện tích sàn sử dụng.

Lưu ý: Trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì người sử dụng đất phải:

• Nộp đủ số tiền thuê đất xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước khi được điều chỉnh cộng với tiền chậm nộp tương ứng theo quy định;
• Nộp bổ sung tiền thuê đất được xác định bằng chênh lệch giữa tiền thuê đất phải nộp theo quy hoạch trước khi điều chỉnh và theo quy hoạch sau khi điều chỉnh được xác định tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch (nếu có).

2.8. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

2.9. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về việc thu, nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

Theo đó, trường hợp thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp của năm đầu tiên từ ngày 3/10 đến hết ngày 31/12 của năm thì cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước cho thời gian còn lại của năm và thời hạn nộp tiền của năm đầu tiên là 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo.

Quá thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của mỗi kỳ nộp tiền ghi trên thông báo của cơ quan thuế, người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Lưu ý: Trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 15/7/2014, thuộc đối tượng nộp truy thu tiền thuê đất, thuê mặt nước cho thời gian đã sử dụng đất:

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo truy thu tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo Thông báo;
• Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước còn lại theo Thông báo truy thu.

    Quá thời hạn quy như trên, người được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê đất theo thông báo truy thu của cơ quan thuế thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2.10. Trình tự và thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước được sửa đổi

2.11. Bổ sung quy định nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất tính từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn thời gian thuê đất.

Trường hợp thời điểm hết thời gian thuê đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn thời gian thuê đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm đối với khoảng thời gian này theo đơn giá xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành.

2.12. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về việc xử lý tiền bổi thường, giải phóng mặt bằng

Bổ sung quy định về hồ sơ đề nghị khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo đó hồ sơ bao gồm:

• Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: 01 bản sao;
• Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng: 01 bản chính.

    Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của pháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

2.13. Một số quy định về đơn giá thuê đất đã được sửa đổi, bổ sung

2.14. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về khung giá thuê diện tích mặt nước, trong đó có khung giá thuê diện tích mặt biển

2.15. Sửa đổi quy định về việc xác định, thu nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp căn cứ tính tiền sử dụng đất có sự thay đổi

Cơ quan thuế phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp, thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện.

Bổ sung thêm trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì người sử dụng đất phải:

• Nộp đủ số tiền sử dụng đất xác định theo quy hoạch xây dựng chi tiết trước khi được điều chỉnh cộng với tiền chậm nộp tương ứng theo quy định của pháp luật;
• Nộp bổ sung số tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp theo quy hoạch trước khi điều chỉnh và theo quy hoạch sau khi điều chỉnh được xác định tại cùng một thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch (nếu có).

2.16. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về tiền thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2.17. Bổ sung thêm nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 khi chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014

2.18. Sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất

Sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất – cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc dược giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ 01/07/2014.

Bên trên là luật Đất đai vào năm 2018 có điểm gì mới nhất, nếu bạn còn thắc mắc gì về luật đất đai vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn luật đất đai 19006512 để được luật sư tư vấn.

Hy vọng bài viết trên hữu ích với bạn. Trân trọng!